Komoly változás előtt állhat több mint kétszázezer magyar jelzáloghiteles. A csaknem öt éve működő kamatstop jelenlegi formájának megszüntetésére készül a kormány, és a júniusban nyilvánosságra hozott törvényjavaslat 2026. szeptember 30-át jelöli meg végső határidőként. Ha a kivezetés ebben a formában megvalósul, az érintett hiteleknél ismét a szerződés szerinti piaci kamatszabályok érvényesülhetnek, ami sok adósnál magasabb havi törlesztőrészletet jelenthet – Pénzcentrum.
A változás azonban nem minden lakáshitelesre vonatkozik, és az emelkedés mértékére sincs egyetlen általánosan használható százalék. Van olyan szerződés, amelynél néhány ezer forintos havi többlet jöhet, más esetben ennél jóval nagyobb összeggel kell számolni. A döntő kérdés az, milyen kamatozású a hitel, mekkora a fennálló tartozás, mennyi van még hátra a futamidőből, milyen referencia-kamathoz kötötték a szerződést és mikor következik a következő kamatforduló.
Éppen ezért annak, akinek régebbi lakáscélú vagy szabad felhasználású jelzáloghitele van, most érdemes elővennie a szerződést. Nem feltétlenül az első októberi magasabb törlesztőről szól ugyanis a legfontosabb döntés: addig még lehet idő bankkal egyeztetni, fix kamatozásra váltani, hitelkiváltást megvizsgálni vagy szükség esetén átstrukturálási lehetőségről érdeklődni.
Fontos: szeptember 30. egyelőre a kormány javaslatában szereplő végső határidő
A kamatstop kivezetésénél különösen fontos pontosan fogalmazni. A kormány júniusban társadalmi egyeztetésre bocsátott törvényjavaslata egyértelműen azt mondja ki, hogy a jelenlegi referencia-kamatstop 2026. szeptember 30-ával szűnne meg. A javaslat indoklása szerint a határidőig időt kívánnak biztosítani arra, hogy a ténylegesen rászoruló adósok hiteleinél egyedi megoldásokat, például újratárgyalást lehessen alkalmazni.
A jelenleg elérhető Nemzeti Jogszabálytárban a 2026. évi XIV. törvény hatályos szövege még a kamatkorlátozás szabályait tartalmazza, szeptember 30-i végdátum nélkül. Ezért 2026. augusztus 24-én a legpontosabb megfogalmazás az, hogy a kormány szeptember végére tervezi a jelenlegi rendszer kivezetését, és az érintetteknek erre érdemes felkészülniük.
Ez azért fontos különbség, mert pénzügyi döntést mindig a végleges, hatályos szabály és a saját bank hivatalos tájékoztatása alapján érdemes meghozni.
Mi is pontosan a kamatstop?
A lakossági kamatstopot 2022 januárjában vezették be, amikor a gyorsan emelkedő piaci kamatok miatt a változó kamatozású jelzáloghitelek törlesztőrészletei rövid idő alatt jelentősen megemelkedhettek volna. A rendszer lényege nem az volt, hogy elengedték volna az adósok kamatának egy részét vagy csökkentették volna a fennálló tőketartozást.
A szabályozás ehelyett a hitelkamat kiszámításához használt referencia-kamatlábat korlátozta. A referencia-kamathoz kötött érintett szerződéseknél a bank nem alkalmazhatott magasabb referenciaértéket a 2021. október 27-én érvényes szintnél. Ezen a napon a 3 havi BUBOR 2,02 százalék, a 6 havi 2,17 százalék, a 12 havi pedig 2,40 százalék volt.
Ez az elmúlt években komoly védelmet jelentett. A BUBOR ugyanis a kamatemelési ciklus csúcsán sokszorosára emelkedett, így kamatstop nélkül több százezer család havi terhei már korábban jelentősen növekedhettek volna.
Kik lehetnek érintettek?
A kamatstop nem minden lakáshitelre érvényes. A jelenlegi szabályozás egyik legfontosabb csoportját a referencia-kamatlábhoz kötött jelzáloghitelek jelentik. Ilyen konstrukcióknál a teljes kamat általában egy referenciaértékből – például 3, 6 vagy 12 havi BUBOR-ból – és a bank által meghatározott kamatfelárból tevődik össze.
A szabályozás ezen kívül kiterjed bizonyos kamattámogatott jelzáloghitelekre, lakáscélú pénzügyi lízingre, valamint 2022 novembere óta a legfeljebb ötéves kamatperiódusú, nem kamattámogatott jelzáloghitelekre is.
Aki tehát régebben vett fel hitelt, különösen akkor járjon utána a szerződésének, ha olyan kifejezéseket lát benne, mint:
- BUBOR
- referencia-kamatláb
- kamatfelár
- 3 havi, 6 havi vagy 12 havi kamatperiódus
- 3 éves vagy 5 éves kamatperiódus
- kamatforduló
- kamatváltoztatási mutató
Ezek önmagukban még nem bizonyítják, hogy a szerződés biztosan kamatstopos, de erős jelzést adnak arra, hogy érdemes ellenőrizni.
A végig fix lakáshiteleknél más a helyzet
A futamidő végéig fix kamatozású lakáshiteleknél a hitelkamat nem változik a piaci referencia-kamatok mozgásával, ezért ezek a konstrukciók alapvetően nem ugyanazt a kamatkockázatot hordozzák. Az MNB fogyasztóvédelmi tájékoztatója szerint minél hosszabb ideig rögzített egy hitel kamata, annál hosszabb ideig marad előre kiszámítható a havi törlesztőrészlet.
Vagyis akinek például a futamidő végéig fix kamatozású lakáshitele van, annak nem kell abból kiindulnia, hogy októberben automatikusan megugrik a törlesztője a kamatstop tervezett megszűnése miatt.
A bizonytalanság leginkább a régi, változó kamatozású vagy rövidebb kamatperiódussal rendelkező jelzáloghiteleknél jelentkezik.
Több mint 200 ezer szerződést érinthet a változás
A rendelkezésre álló MNB-adatokra támaszkodó számítások szerint mintegy 216 ezer lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitel-szerződés tartozhatott a kamatstop alá. A 2025 végi állományból 604 milliárd forint lakáscélú, 244 milliárd forint pedig szabad felhasználású jelzáloghitel volt, összesen mintegy 848 milliárd forint értékben.
Ez persze nem jelenti azt, hogy 216 ezer adósnak ugyanolyan mértékben nőne a havi terhe. A szerződések között nagyon nagy különbségek lehetnek: más helyzetben van az, akinek 2-3 millió forint tartozása és három éve maradt hátra, mint az, akinek még 10 millió forintot kell 15 éven át törlesztenie.
A Bankmonitor is arra figyelmeztet, hogy az átlagok könnyen félrevezetők lehetnek, mert a pontos hatás kizárólag az adott hitel szerződéses adataiból számolható ki.
Miért emelkedhet meg a törlesztőrészlet?
A magyarázat a referencia-kamatok különbségében rejlik. A kamatstop a 2021. október 27-i értékeket használja plafonként. Akkor a 3 havi BUBOR 2,02, a 6 havi 2,17, a 12 havi pedig 2,40 százalékon állt.
- június 12-én ezzel szemben a 3 havi BUBOR 5,94, a 6 havi 5,84, a 12 havi pedig 5,75 százalék volt. Ez már jóval alacsonyabb a 2022–2023-as extrém kamatkörnyezetnél, de továbbra is jelentősen meghaladja a kamatstopban rögzített 2021-es értékeket.
Közben az MNB júliusban ismét csökkentette az alapkamatot: július 22-től az irányadó alapkamat 5,75 százalékra mérséklődött. Ez kedvező irány a hiteleseknek, de önmagában nem jelenti azt, hogy a kamatstop megszűnése semmilyen változást nem okozna.
A szeptember végi vagy az adott kamatfordulón érvényes tényleges referencia-kamat dönti majd el, pontosan mekkora különbséggel kell számolni.
Egy egyszerű példa megmutatja, miről van szó
Vegyünk egy olyan régi jelzáloghitelt, amelynek kamata 3 havi BUBOR plusz 2 százalékpontos kamatfelárból áll. A kamatstop mellett a referencia-kamat 2,02 százalékon van korlátozva, ezért a teljes kamat ebben az egyszerű példában körülbelül 4,02 százalék.
Ha ezzel szemben az 5,94 százalékos június 12-i 3 havi BUBOR érvényesülne, ugyanazzal a 2 százalékpontos felárral a teljes kamat 7,94 százalékra emelkedne. Egy szakértői példában ez 62 600 forintos havi törlesztőről körülbelül 70 ezer forintra történő emelkedést jelentett, vagyis havi 7400 forint, nagyjából 11,8 százalék pluszt.
A 6 havi BUBOR-hoz kötött példában 62 900 forintról 69 800 forintra, a 12 havi konstrukciónál 63 300-ról 69 600 forintra emelkedett volna a havi részlet az akkori referenciaértékek alapján.
Ezek azonban szemléltető példák, nem személyre szóló előrejelzések. Októberben a BUBOR más szinten állhat, és az egyes hitelek tőketartozása, futamideje, kamatfelára is eltér.
Nagyobb tartozásnál már sokkal fájdalmasabb lehet a különbség
A törlesztőrészlet kamatérzékenysége annál nagyobb lehet, minél több tőketartozás van még hátra és minél hosszabb a fennmaradó futamidő. Bankmonitor szakértői szerint éppen ezért nem érdemes abból kiindulni, hogy „átlagosan csak néhány ezer forint” lesz az emelkedés.
Egy viszonylag alacsony fennálló tartozásnál a havi különbség valóban lehet néhány ezer forint. Egy nagyobb, még hosszú ideig futó hitelnél azonban az eltérés már több tízezer forintra is nőhet.
Ráadásul egy havi 10 ezer forintos emelkedés első látásra nem tűnik drámainak, éves szinten azonban már 120 ezer forint többletkiadást jelent a családi költségvetésben. Ha pedig több évig fennmarad a magasabb kamatszint, a teljes többletteher ennek sokszorosa lehet.
Nem biztos, hogy mindenkinél október 1-jén ugrik meg azonnal a részlet
A szeptember 30-i kivezetés nem feltétlenül jelenti azt, hogy október 1-jén minden egyes érintett hitelnél ugyanabban a pillanatban ugyanúgy változik a törlesztőrészlet.
A tényleges kamatváltozás időpontját a szerződés kamatperiódusa és kamatfordulója is meghatározhatja. Egy 3 havi BUBOR-hoz kötött szerződés másképp reagálhat, mint egy 5 éves kamatperiódusú konstrukció.
Éppen ezért az egyik legfontosabb adat, amit most érdemes megkeresni a szerződésben, a kamatforduló dátuma.
A bank értesítése fontos lesz, de nem érdemes addig várni
A fair banki szabályok alapján a pénzügyi intézményeknek a kamatfeltételek változásáról és az új kamatperiódusban várható törlesztőrészletről meghatározott esetekben előzetesen tájékoztatást kell adniuk az ügyfeleknek. Az MNB tájékoztatója szerint a kamatperiódushoz kapcsolódó kamatmódosításnál jellemzően legalább 90 napos előzetes értesítési kötelezettség is fennállhat.
A kamatstop rendkívüli jogszabályi kivezetésének konkrét banki technikai lebonyolításánál azonban mindig az adott szerződésre és a végleges jogszabályra vonatkozó banki tájékoztatás lesz mérvadó.
Mindez nem változtat azon, hogy érdemes már most kiszámolni a kockázatot. Mire ugyanis megérkezik egy konkrét magasabb törlesztőről szóló értesítés, egy hitelkiváltás vagy szerződésátalakítás lebonyolítására már jóval kevesebb idő maradhat.
Mit érdemes most megnézni a hitelszerződésben?
Nem kell banki szakembernek lenni ahhoz, hogy az első ellenőrzést bárki elvégezze. A szerződésben elsősorban a kamatozás típusát, a referencia-kamatlábat, a kamatfelárat, a kamatperiódust és a következő kamatfordulót kell megkeresni.
Ezután érdemes lekérni a banktól a jelenlegi fennálló tőketartozást és megkérdezni, mekkora törlesztőrészlettel számolna a bank a kamatstop megszűnése esetén a jelenlegi referenciaértékek mellett.
Egy ilyen számítás nem jelenti azt, hogy pontosan ennyi lesz majd az októberi részlet, viszont már előre megmutatja, hogy 3-5 ezer vagy akár 20-30 ezer forintos kockázatról beszélünk-e.
Hitelkiváltás lehet az egyik lehetőség
Akinek még hosszú futamidő és jelentős tartozás van hátra, annak érdemes megnéznie, hogy a régi hitel lecserélhető-e egy kedvezőbb vagy legalább kiszámíthatóbb, hosszabb időre fix kamatozású konstrukcióra.
Az MNB szerint hitelkiváltással alacsonyabb kamat mellett csökkenthető a havi részlet, rövidíthető a futamidő vagy mérsékelhető a hitel teljes költsége. Minden esetben figyelembe kell azonban venni a kiváltás költségeit is.
Bankmonitor szerint a hitelkiváltás különösen akkor lehet érdemes vizsgálni, ha legalább 5–7 év van még hátra, jelentős a fennálló tartozás, megfelelő az adós jövedelmi helyzete, és az új hitel kamata érzékelhetően alacsonyabb lehet.
A kulcsszó itt a vizsgálni. Nem minden régi hitelt érdemes kiváltani, mert lehetnek előtörlesztési, értékbecslési, közjegyzői vagy más induló költségek.
Fix kamatozásra váltás: nem feltétlenül a legolcsóbb, de kiszámíthatóbb
A másik lehetőség a kamatkockázat csökkentése. Egy rövid kamatperiódusú kölcsönnél a törlesztőrészlet a referencia-kamatok változásával rendszeresen módosulhat. Egy hosszú időre vagy a teljes futamidőre fixált konstrukciónál viszont az ügyfél sokkal előre láthatóbban tervezhet.
Az MNB fogyasztóvédelmi tájékoztatója szerint a hosszabb kamatrögzítés jellemzően nagyobb biztonságot jelent a kamatemelkedéssel szemben, még akkor is, ha az induló kamata adott pillanatban magasabb lehet egy rövid periódusú hitelénél.
Ez különösen annak lehet fontos, akinek a családi költségvetése nehezen viselne el egy újabb, későbbi kamatemelkedést.
Futamidő-hosszabbítás is csökkentheti a havi terhet, de ára van
Ha valaki nem tud kedvezőbb hitelre váltani, és a magasabb havi törlesztő már túl nagy terhet jelentene, a bankkal történő egyeztetés során felmerülhet a futamidő meghosszabbítása vagy más átstrukturálás.
Ennek előnye, hogy az adott tőketartozást hosszabb idő alatt kell visszafizetni, ezért a havi részlet csökkenhet. A hátránya viszont az, hogy hosszabb ideig kell kamatot fizetni, így a hitel teljes visszafizetendő összege nőhet.
Ez tehát elsősorban nem megtakarítási módszer, hanem olyan megoldás lehet, amely megakadályozza, hogy egy család havi költségvetése fizethetetlenné váljon.
Előtörlesztésnél sem mindegy, mennyi megtakarítás marad
Aki rendelkezik jelentősebb megtakarítással, annak az előtörlesztés is szóba jöhet. Ha csökken a tőketartozás, a jövőben kisebb összeg után kell kamatot fizetni, így a kamatemelkedés hatása is mérsékelhető.
Ugyanakkor nem feltétlenül jó döntés minden megtakarítást a hitelbe forgatni. Egy családnak érdemes vésztartalékot is fenntartania váratlan kiadásokra, munkanélküliségre, betegségre vagy lakásjavításra.
Az előtörlesztésnek ráadásul díja is lehet, ezért a banktól előzetesen érdemes pontos elszámolást kérni. Az MNB szintén azt javasolja, hogy az előtörlesztés feltételeiről az ügyfél még a döntés előtt érdeklődjön a pénzügyi szolgáltatónál.
Mi lesz a valóban nehéz helyzetbe kerülő adósokkal?
Ez jelenleg az egyik legfontosabb nyitott kérdés. A kormány júniusi törvényjavaslatának indoklása szerint a kamatstop általános formájának fenntartása azért nem indokolt, mert olyan adósokat is támogat, akik nincsenek rászorulva. A dokumentum szerint a valóban nehéz helyzetben lévőknél egyedi átstrukturálási megoldások, különösen a hitelek újratárgyalása lehet célravezető.
Kármán András pénzügyminiszter júniusban azt közölte, hogy szakmai és társadalmi egyeztetést kezdeményeznek annak érdekében, hogy célzott segítséget dolgozzanak ki a valóban rászoruló adósoknak.
Augusztus 24-én azonban a végleges, minden részletében ismert új védőháló még nem rajzolódik ki a nyilvánosan elérhető dokumentumokból. Éppen ezért annak, aki attól tart, hogy a piaci kamat mellett már nem fogja tudni fizetni a hitelét, különösen fontos időben kapcsolatba lépnie a bankjával.
A legrosszabb stratégia a késedelem megvárása
Ha egy ügyfél már most látja, hogy egy 10–20 ezer forinttal magasabb részlet nem férne bele a családi költségvetésbe, nem érdemes megvárni az első elmaradt fizetést.
A bankok általában jóval több megoldási lehetőséget tudnak kínálni egy még rendben teljesítő ügyfélnek, mint annak, akinél már jelentős késedelem halmozódott fel. Bankmonitor is arra figyelmeztet, hogy késedelem előtt több mozgástér van, mint utána.
A jelzáloghitel különösen érzékeny kötelezettség, hiszen nemfizetés esetén végső soron az ingatlanfedezet is veszélybe kerülhet. Az MNB ezért is hangsúlyozza a fizetési nehézségek korai kezelésének fontosságát.
Nem biztos, hogy olyan súlyos lesz a sokk, mint 2022-ben lett volna
Van ugyanakkor egy kedvező körülmény. A kamatstop megszüntetése 2022 vagy 2023 környékén sokkal drámaibb hatással járhatott volna, mert akkor a bankközi kamatok 16 százalék körüli szintekre is emelkedtek.
2026 nyarára a kamatkörnyezet jelentősen normalizálódott. A júniusi 3–12 havi BUBOR-szintek már 5,75–5,94 százalék között voltak, az MNB pedig júliusban 5,75 százalékra csökkentette az alapkamatot.
Ez nem jelenti azt, hogy a kivezetés fájdalommentes lesz. A 2021-es kamatstop-szintekhez képest még mindig jelentős a különbség, de a potenciális törlesztősokk lényegesen kisebb lehet annál, mint ami a kamatemelési ciklus csúcsán következett volna be.
Most ezt az öt dolgot érdemes megtenni
A következő hetekben az érintett adósoknak nem kell pánikba esniük, de érdemes konkrét számokkal felkészülniük. A legfontosabb az, hogy ellenőrizzék a hitel kamatozását és kamatfordulóját, kérjék le az aktuális tőketartozást, kérdezzenek rá bankjuknál a kamatstop nélküli várható részletre, hasonlítsák össze az esetleges hitelkiváltási lehetőségeket, és ha a magasabb összeg problémát jelentene, már a fizetési nehézség kialakulása előtt kezdjenek egyeztetni.
Nem feltétlenül kell bankot váltani, és nem biztos, hogy egy új hitel lesz a legjobb megoldás. Egyes ügyfeleknél az is lehet, hogy a várható emelkedés olyan kicsi, hogy a kiváltással járó költségek miatt nem érdemes változtatni. Másoknál viszont egy fix hitelre történő váltás több évre kiszámíthatóbb helyzetet teremthet.
Szeptember 30. ezért lehet az ősz egyik legfontosabb pénzügyi dátuma
A kamatstop közel öt éve védi a változó és rövid kamatperiódusú jelzáloghitelesek jelentős részét a piaci kamatok teljes hatásától. A júniusban bemutatott kormányzati terv szerint ennek az általános védelemnek 2026. szeptember 30-án vége lehet, miközben a rászorulók számára célzottabb megoldásokat ígérnek.
Több mint 200 ezer szerződés esetében ezért a következő hetek nem pusztán adminisztratív időszakot jelentenek. Akinek a hitele érintett, annak érdemes még szeptember előtt pontosan megtudnia, milyen havi törlesztővel kellene számolnia a kamatstop nélkül.
Az első magasabb banki terhelés ugyanis már csak a változás következménye lesz. A valódi döntési időszak most kezdődik.
