Csaknem öt év után megszűnhet a lakossági jelzáloghitelek kamatstopja, amely az elmúlt években több százezer magyar adóst védett meg attól, hogy a törlesztőrészlete egyik hónapról a másikra drámaian megugorjon. A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezete szerint a lakossági jelzáloghitelekre vonatkozó referencia-kamatstop 2026. szeptember 30-ával érhet véget. Ha a javaslatból végleges szabály lesz, októbertől fokozatosan új helyzetbe kerülhetnek azok az adósok, akiknek változó vagy rövidebb kamatperiódusú lakáshitelük van.
A döntés több mint 200 ezer szerződést érinthet. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2025 végén a kamatstop hatálya alá tartozó hitelállomány összesen 842 milliárd forintot tett ki, darabszám alapján pedig közel 218 ezer érintett szerződésről lehetett beszélni. Ez a teljes hazai jelzáloghitel-szerződéses állomány több mint negyede, vagyis nem marginális ügyről van szó: családok százezreinek havi költségvetését érintheti a változás.
A jó hír az, hogy a helyzet ma már nem olyan drámai, mint három-négy évvel ezelőtt lett volna. A legdurvább kamatkörnyezethez képest a piaci kamatok alacsonyabb szintre kerültek, miközben a bérek is jelentősen emelkedtek az elmúlt években. Ez azt jelenti, hogy a kamatstop kivezetése várhatóan nem okoz akkora sokkot, mint amekkorát akkor okozott volna, amikor a BUBOR-szintek még jóval magasabban jártak. Ennek ellenére sok adósnak így is érezhető törlesztőrészlet-emelkedéssel kell számolnia.
Eredetileg csak fél évre vezették be, végül majdnem öt év lett belőle
A kamatstopot eredetileg átmeneti védőintézkedésként vezették be. A cél az volt, hogy a gyorsan emelkedő kamatkörnyezetben ne szakadjon rá egyik napról a másikra elviselhetetlen törlesztőrészlet-emelkedés azokra a lakáshitelesekre, akik változó kamatozású vagy rövidebb kamatperiódusú jelzáloghitellel rendelkeztek.
A kamatstop lényege az volt, hogy a bankok a kamatfordulók idején nem alkalmazhatták a piaci referenciakamat aktuálisan magasabb szintjét, hanem a 2021. október 27-i állapothoz kötött maximális referenciakamatot kellett figyelembe venniük. Ez különösen azoknál a hiteleknél jelentett nagy védelmet, amelyek kamata közvetlenül a BUBOR-hoz, vagyis a bankközi kamatszinthez kötődött.
A rendszer eredetileg rövid időre szólt, de a magas infláció, a jegybanki kamatemelések, a háztartások sérülékenysége és a politikai kockázatok miatt újra és újra meghosszabbították. Így lett a fél évre tervezett intézkedésből majdnem öt éven át fennálló védőháló. Most azonban a kormányzati tervezet már nem újabb határozatlan hosszabbításról, hanem a szeptember 30-i lezárásról szól.
Mit jelent pontosan a kamatstop megszűnése?
Fontos megérteni, hogy a kamatstop nem a teljes hitelkamatot fagyasztotta be. A változó kamatozású jelzáloghitelek kamata alapvetően két részből áll: az egyik a referenciakamat, például a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR, a másik pedig a bank által a szerződésben rögzített kamatfelár. A kamatfelár általában fix elem, a referenciakamat viszont a piaci kamatkörnyezethez igazodik.
A kamatstop azt mondta ki, hogy a bankok a referenciakamatnál nem alkalmazhatnak a 2021. október 27-i szintnél magasabb értéket. Ez azt jelentette, hogy amikor a piaci BUBOR később sokkal magasabbra ugrott, az érintett adósok törlesztőrészlete nem követte teljes mértékben ezt az emelkedést. A védelem tehát nem törölte el a kamatot, hanem mesterséges plafont húzott a kamatszámítás egyik elemére.
A megszűnés után a bankok a szerződés szerinti kamatfordulókor ismét az aktuális piaci referenciakamatok alapján számolhatják ki a hitelkamatot. Ez azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet emelkedhet, de nem feltétlenül egyszerre mindenkinél október 1-jén. A pontos időpont attól függ, hogy az adott hitel mikor fordul, milyen kamatperiódusú, milyen referenciakamatra épül, és milyen szabályok szerepelnek a szerződésben.
A rövid kamatperiódusú hitelek adósai érezhetik meg leggyorsabban
A leggyorsabban azok az adósok érzékelhetik a változást, akiknek 3, 6 vagy 12 havi BUBOR-hoz kötött lakáshitelük van. Ezeknél a hiteleknél a kamat viszonylag gyakran, a kamatperiódus végén újraszámolódik. Ha a kamatstop szeptember 30-án megszűnik, akkor az október 1. utáni első kamatfordulókor már az aktuális piaci referenciakamat alapján jöhet az új törlesztőrészlet.
A BiztosDöntés.hu példaszámítása szerint egy 4 millió forintos fennálló tőketartozású, 6 év hátralévő futamidejű, 2 százalékos fix kamatfelárú hitelnél a törlesztőrészlet-emelkedés havi 6300 és 7400 forint között alakulhat a vizsgált kamatperiódusoknál. Ez forintban nem tűnik kezelhetetlenül magasnak, de sok családnál minden hónapban számít néhány ezer forint is, különösen akkor, ha más hitelek, rezsi, élelmiszerárak, iskolai kiadások vagy egészségügyi költségek is terhelik a háztartást.
A 3 havi BUBOR-hoz kötött példahitelnél a teljes kamat a kamatstop alatt 4,02 százalék lenne, míg a kamatstop nélkül 7,94 százalék. Ez a törlesztőrészletet 62 600 forintról 70 000 forintra emelné, ami havi 7400 forintos, 11,8 százalékos növekedést jelent. A 6 havi BUBOR esetében 62 900 forintról 69 800 forintra nőne a havi teher, vagyis 6900 forinttal. A 12 havi BUBOR-nál 63 300 forintról 69 600 forintra emelkedne a törlesztő, ami 6300 forintos pluszt jelent.
Az átlag mögött nagy különbségek lehetnek
A példaszámítás egy átlagosnak tekinthető helyzetet mutat, de a valóságban az adósok helyzete nagyon eltérő lehet. Nem mindegy, mekkora a fennálló tőketartozás, hány év van még hátra a futamidőből, mekkora a kamatfelár, milyen kamatperiódusú a hitel, és milyen családi jövedelem áll a törlesztés mögött.
Akinek már csak 1-2 millió forint tartozása maradt, és néhány év múlva lejár a hitele, annál a törlesztőrészlet-emelkedés kezelhetőbb lehet. Akinek viszont magasabb a fennálló tőketartozása, hosszabb a hátralévő futamideje, vagy több hitelt fizet egyszerre, annál a változás jóval nagyobb terhet jelenthet. Egy nagyobb tartozásnál a havi többlet nem 6-7 ezer forint, hanem ennek többszöröse is lehet.
Az is fontos, hogy a kamatstopos adósok nem egyformán sérülékenyek. Vannak, akiknek stabil jövedelmük van, emelkedett a fizetésük, és képesek lesznek kigazdálkodni a magasabb törlesztőt. Mások viszont már most is a teljesítőképességük határán vannak. Nekik akár kisebb emelkedés is komoly gondot okozhat, különösen akkor, ha a családi költségvetésben nincs tartalék.
19 ezer adós különösen sérülékeny helyzetben lehet
Az MNB jelentése szerint az érintettek közül 19 ezer adós tekinthető pénzügyileg kifejezetten sérülékeny helyzetűnek. Esetükben 164 milliárd forintnyi kamatstopos jelzáloghitel-állományról és további 110 milliárd forint egyéb hitelről van szó. Ez azt jelenti, hogy nemcsak lakáshitelt fizetnek, hanem más tartozásaik is vannak, így a jövedelmük nagyobb része mehet el törlesztésekre.
Számukra a kamatstop megszűnése érzékenyebb lehet, mint az átlagos adósoknak. Egy havi 7-10 ezer forintos többlet sokaknak nem tűnik drámainak, de ha valaki több hitelt fizet, alacsonyabb jövedelemből él, egyedül nevel gyereket, betegséggel, munkanélküliséggel vagy más családi nehézséggel küzd, akkor már egy kisebb emelkedés is megbillentheti az egyensúlyt.
A kormányzati tervezet szerint a kamatstop megszüntetésével párhuzamosan a bankok bevonásával egyedi, célzott támogatási rendszer kidolgozását ígérik a leginkább rászoruló adósok számára. Ennek részletei azonban kulcsfontosságúak lesznek. Nem mindegy, kik lesznek jogosultak, hogyan kell majd igényelni, automatikus lesz-e a segítség, mennyi ideig tart, és milyen formában védi az érintetteket.
Miért nem tartható fenn örökké a kamatstop?
A kamatstop sok adósnak segített, de gazdasági szempontból nem problémamentes eszköz. Egy ilyen beavatkozás mesterségesen eltéríti a szerződéses kamatszámítást a piaci valóságtól. Rövid távon védelmet ad az adósnak, de hosszabb távon torzíthatja a pénzügyi rendszert, veszteséget vagy bevételkiesést okozhat a bankoknak, és elodázhatja a valódi megoldást.
A kormányzati tervezet indoklása szerint a referencia-kamatstop jelenlegi formájában nem tartható fenn. Ez érthető abból a szempontból, hogy az intézkedés eredetileg átmeneti volt, és már majdnem öt éve működik. A pénzügyi rendszerben egy átmeneti védőintézkedésből nehezen lehet tartós szabályt csinálni anélkül, hogy az ne okozzon újabb feszültségeket.
Ugyanakkor a kivezetés időzítése és módja nagyon fontos. Ha túl hirtelen történik, az adósok egy része nehéz helyzetbe kerülhet. Ha túl sokáig halogatják, a probléma tovább él, és a bankrendszer, valamint a hitelpiac is torzult környezetben működik. A mostani terv ezért elvileg egy átmeneti időszakot ad szeptember végéig, hogy az érintettek, a bankok és a kormány felkészüljenek.
A mostani emelkedés már kisebb lehet, mint néhány éve lett volna
A kamatstop kivezetésének egyik legfontosabb enyhítő tényezője, hogy a piaci kamatok már nem a legmagasabb szinteken járnak. A BUBOR korábban sokkal magasabbra ugrott, mint ahol most van. Ha a kamatstopot három-négy éve vezették volna ki, sok adós törlesztője jóval nagyobbat emelkedhetett volna.
A mostani példák alapján a törlesztőrészletek 10-12 százalék körüli növekedése várható egy átlagosnak tekintett hitelnél, de a tényleges hatás függ az aktuális kamatkörnyezettől. Ha a Magyar Nemzeti Bank a következő hónapokban tovább csökkenti az alapkamatot, az a referenciakamatokra és a kamatváltoztatási mutatókra is mérséklő hatással lehet. Ebben az esetben a szeptember utáni törlesztőemelkedés valamivel kisebb lehet, mint amit a június közepi kamatszintek alapján számolni lehet.
Ez azonban nem garancia. A kamatok alakulását inflációs kilátások, forintárfolyam, jegybanki döntések, nemzetközi pénzpiaci hangulat és gazdaságpolitikai lépések is befolyásolják. Az adósoknak ezért nem érdemes kizárólag arra számítaniuk, hogy addigra minden kedvezően alakul. Jobb előre felkészülni a magasabb törlesztőre, és ha végül kisebb lesz az emelkedés, az már kedvező meglepetésként jelenhet meg.
A hosszabb kamatperiódusú hitelek adósai védettebbek
Nem minden kamatstopos hitel reagál ugyanúgy a változásra. A 3 és 5 éves kamatperiódusú hitelek adósai védettebb helyzetben lehetnek, mert náluk nem feltétlenül nő meg automatikusan a törlesztő októberben. Ezeknél a konstrukcióknál a kamat nem közvetlenül rövid BUBOR-hoz igazodik, hanem az MNB által felügyelt hivatalos kamatváltoztatási mutatókhoz kötődik.
Ez azt jelenti, hogy a kamatstop megszűnése után is csak a hitel saját, szerződés szerinti következő fordulónapjától jelenhet meg a magasabb piaci kamat. Akinek tehát csak később lesz kamatfordulója, az átmenetileg még nem feltétlenül érzi meg azonnal a változást. Ez némi időt adhat a felkészülésre.
Ugyanakkor ez nem jelenti azt, hogy a hosszabb kamatperiódusú adósok teljesen mentesülnek a hatás alól. Ha elérkezik a kamatforduló, a bank már a szerződés szerinti piaci mechanizmus alapján számolhat. A különbség inkább az időzítésben van: a rövidebb kamatperiódusú hitelek gyorsabban, a hosszabb kamatperiódusúak később reagálnak.
Hitelkiváltás: lehet menekülőút, de nem mindenkinek
A kamatstop megszűnése sok adóst arra késztethet, hogy megnézze, érdemes-e kiváltani a régi lakáshitelét egy új, kiszámíthatóbb konstrukcióval. A hitelkiváltás lényege, hogy az adós egy új hitelből visszafizeti a régi kölcsönt, és kedvezőbb kamattal, hosszabb kamatfixálással vagy kiszámíthatóbb törlesztéssel folytatja.
Ez jó megoldás lehet azoknak, akiknek még jelentősebb tőketartozásuk van, megfelelő jövedelemmel rendelkeznek, és szeretnék elkerülni a jövőbeni kamatkockázatot. Egy végig fix vagy hosszabb időre rögzített kamatozású hitel nyugalmat adhat, mert a törlesztő nem változik olyan gyakran a piaci kamatokkal.
A hitelkiváltás azonban nem mindenkinek éri meg. Ha valakinek már kicsi a fennálló tartozása, rövid a hátralévő futamideje, vagy az új hitel költségei magasak lennének, akkor lehet, hogy a váltás nem hoz érdemi előnyt. Ráadásul a banki hitelbírálatnál jövedelmet, életkort, ingatlanfedezetet, hitelmúltat és más tényezőket is vizsgálnak. A sérülékenyebb adósok nem biztos, hogy könnyen kapnak új, kedvező hitelt.
Mit tegyen most az érintett adós?
A legfontosabb, hogy az érintettek ne várjanak szeptember végéig. Már most érdemes elővenni a hitelszerződést, megnézni a kamatperiódust, a kamatfelárat, a fennálló tőketartozást, a hátralévő futamidőt és a következő kamatforduló időpontját. Ezek nélkül senki nem fogja pontosan látni, mekkora törlesztőrészlet-emelkedésre számíthat.
Érdemes felvenni a kapcsolatot a bankkal is, és írásban vagy ügyfélszolgálaton keresztül megkérdezni, hogy a kamatstop megszűnése után mikor és milyen módon változhat a törlesztőrészlet. A bankoknak várhatóan tájékoztatniuk kell az ügyfeleket, de az adósnak is érdeke, hogy ne az első magasabb törlesztőnél lepődjön meg.
A családi költségvetésben már most érdemes próbaképpen félretenni a várható többletet. Ha valaki például havi 7-10 ezer forintos emelkedésre számít, próbálja meg ezt az összeget már a következő hónapokban elkülöníteni. Így kiderül, mennyire terheli meg a háztartást, és közben némi tartalék is képződhet.
A bérnövekedés tompíthatja, de nem tünteti el a hatást
A kamatstop kivezetését elemzők szerint az elmúlt évek bérnövekedése is tompíthatja. Sok háztartás jövedelme emelkedett 2021-hez vagy 2022-höz képest, így ugyanaz a törlesztőrészlet-növekedés ma kisebb arányt képviselhet a családi bevételből, mint korábban. Ez különösen azoknál igaz, akik stabil munkahelyen dolgoznak, és az elmúlt években ténylegesen jelentős béremelést kaptak.
De nem mindenki helyzete javult egyformán. Vannak, akiknek a fizetése alig emelkedett, miközben az élelmiszer, energia, szolgáltatások és más költségek drágulása elvitte a többletet. Másoknál a családi helyzet változott: gyermek született, egyik kereső kiesett, betegség vagy munkahelyváltás történt. Számukra a törlesztő emelkedése még akkor is gond lehet, ha az átlagos gazdasági mutatók alapján kezelhetőnek tűnik.
Ezért veszélyes kizárólag átlagokról beszélni. Az átlagos 6-7 ezer forintos emelkedés mögött vannak olyan adósok, akik ennél kevesebbet, és olyanok is, akik jóval többet fizethetnek majd. A valódi kérdés nem az, hogy országos átlagban kezelhető-e a változás, hanem az, hogy a leginkább sérülékenyek kapnak-e időben és célzottan segítséget.
A bankok szerepe kulcsfontosságú lesz
A kamatstop megszűnése után a bankoknak különösen fontos szerepük lesz. Egyrészt nekik kell tájékoztatniuk az ügyfeleket a törlesztőrészletek változásáról. Másrészt a kormány a leginkább rászoruló adósok védelméhez a bankszektor bevonását ígéri. Ez azt jelentheti, hogy valamilyen átmeneti könnyítés, fizetési átütemezés, célzott program vagy egyedi megoldás születhet.
A bankok számára sem érdek, hogy sok adós egyszerre fizetési nehézségbe kerüljön. Egy jól működő, előre egyeztetett megoldás mindenkinek jobb, mint a késedelem, felszólítás, átstrukturálás vagy végső esetben végrehajtási folyamat. A kérdés az, hogy a segítség mennyire lesz automatikus, mennyire lesz egyszerű igényelni, és mennyire jut el azokhoz, akiknek valóban szükségük van rá.
Az adósoknak fontos tudniuk: ha valaki előre látja, hogy gondja lesz a magasabb törlesztővel, ne várja meg, amíg elmaradásba kerül. Sokkal jobb időben jelezni a banknak a problémát, mint késve, amikor már tartozás, késedelmi kamat vagy negatív hitelmúlt keletkezett.
A kamatstop kivezetése politikai vita is lesz
A kamatstop megszüntetése várhatóan komoly politikai vitát vált ki. Egyfelől ott az érv, hogy az intézkedés eredetileg átmeneti volt, torzítja a hitelpiacot, és a jelenlegi formájában nem tartható fenn örökké. Másfelől ott van több mint 200 ezer érintett szerződés, vagyis családok százezrei, akik közül sokan még mindig számítanak erre a védelemre.
A kormány számára a legnagyobb kihívás az lesz, hogy a kivezetést ne egyszerű megszorításként, hanem kontrollált, célzott segítséggel kísért átmenetként mutassa be. Ha a sérülékeny adósok valóban kapnak működő támogatást, és a többségnél a törlesztőemelkedés kezelhető marad, akkor a lépés társadalmilag elfogadhatóbb lehet. Ha viszont a részletszabályok késnek, nehezen érthetők vagy sokakat kizárnak, akkor a döntés komoly feszültséget okozhat.
A hitelesek szempontjából most nem a politikai vita a legfontosabb, hanem a saját helyzetük felmérése. Aki érintett, annak érdemes számolni, bankkal egyeztetni, hitelkiváltási ajánlatokat nézni, és felkészülni arra, hogy a törlesztője szeptember után emelkedhet.
Nem mindenki fogja októberben azonnal megérezni
Bár a kamatstop tervezett vége szeptember 30., ez nem jelenti azt, hogy október 1-jén minden érintett adós törlesztőrészlete azonnal megugrik. A változás a kamatfordulókhoz kötődik. Akinek éppen októberben vagy röviddel utána van kamatfordulója, az hamarabb érezheti meg a változást. Akinek később fordul a hitele, annál később jelenik meg a magasabb törlesztő.
Ez különösen fontos a pénzügyi tervezésnél. Egyes adósok már 2026 végén magasabb törlesztőt fizethetnek, másoknál csak 2027-ben jelenhet meg a hatás. Aki hosszabb kamatperiódusban van, annak több ideje lehet felkészülni, de ettől még nem szabad hátradőlni.
A banki értesítésekre nagyon figyelni kell majd. A törlesztőrészlet változásáról a bankoknak tájékoztatniuk kell az ügyfeleket, de aki nem olvassa az elektronikus leveleit, nem figyeli a banki postaládáját vagy nem frissíti az elérhetőségeit, könnyen későn szembesülhet a változással.
Aki fix kamatozású hitelben van, nyugodtabb lehet
A kamatstop megszűnése elsősorban a változó vagy rövidebb kamatperiódusú jelzáloghiteleket érinti. Akinek végig fix kamatozású lakáshitele van, annak törlesztőrészlete nem emiatt fog változni. Ez jól mutatja, miért vált az elmúlt években egyre fontosabbá a kamatkockázat kérdése.
A fix kamatozású hitelek általában drágábbnak tűnhetnek a felvétel pillanatában, de cserébe kiszámíthatóságot adnak. A változó kamatozású hitelek alacsony kamatkörnyezetben kedvezőbbek lehetnek, de amikor a kamatok emelkednek, gyorsan veszélyessé válhatnak. A kamatstop éppen ezt a kockázatot fedte el éveken át.
A mostani kivezetés egyik tanulsága az lehet, hogy a kiszámíthatóság sokszor többet ér, mint a pillanatnyilag alacsonyabb törlesztőrészlet. Aki új hitelt vesz fel vagy hitelkiváltáson gondolkodik, annak érdemes alaposan mérlegelnie, mennyi kamatkockázatot bír el a családi költségvetése.
Összességében: nem jön katasztrófa, de sok családnak fájhat
A kamatstop szeptember végi megszüntetése nem feltétlenül jelent országos hitelkatasztrófát, de több mint 200 ezer szerződésnél új helyzetet teremt. Az átlagos példaszámítások szerint egy 4 millió forintos fennálló tartozású, 6 év hátralévő futamidejű hitelnél havi 6300-7400 forintos törlesztőemelkedés jöhet a rövid kamatperiódusú konstrukcióknál. Ez körülbelül 10-12 százalékos növekedés.
A többség számára ez kezelhető lehet, különösen akkor, ha az elmúlt években nőtt a jövedelem, és nincs más jelentős hitelteher. Ugyanakkor a sérülékeny adósoknál, különösen a több hitellel rendelkező, alacsonyabb jövedelmű vagy tartalék nélküli családoknál már egy kisebb emelkedés is gondot okozhat. Ezért lesz kulcsfontosságú, hogy a kormány és a bankok milyen célzott segítséget dolgoznak ki szeptember végéig.
A legfontosabb üzenet az érintetteknek: nem szabad megvárni az első magasabb törlesztőt. Már most érdemes ellenőrizni a hitelszerződést, megkérdezni a bankot, kiszámolni a várható többletet, és megnézni, van-e jobb hitelkiváltási lehetőség. A kamatstop éveken át tompította a piaci kamatok hatását, de ha szeptember 30-ával valóban véget ér, akkor újra a szerződéses és piaci szabályok határozzák meg, mennyit kell fizetniük a lakáshiteleseknek.
