Jelentősen átalakultak a kiemelt építési beruházásokra vonatkozó szabályok: a frissen kihirdetett törvény egyes Otthon Start-programhoz kapcsolódó nagy lakásprojektek engedélyezését 2026 végéig korlátozza, miközben jóval erősebb környezet- és természetvédelmi kontrollt vezet be – írja a Portfolio.
A 2026. évi LVII. törvényt az Országgyűlés szeptember 22-én fogadta el, szeptember 30-án hirdették ki. A rendelkezések túlnyomó többsége a kihirdetést követő napon lépett hatályba. A módosítás a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényt írja át több ponton.
A változás különösen az ingatlanfejlesztők és a nagyobb lakásépítési projektek számára fontos. A szabályozás azonban az Otthon Start iránt érdeklődő magánszemélyek számára is érdekes lehet, mert a törvény kifejezetten foglalkozik a FIX 3 százalékos hitelprogram feltételeit teljesítő lakásokat tartalmazó, kiemelt beruházássá nyilvánított projektekkel.
Nagyon fontos ugyanakkor, hogy nem minden Otthon Starttal finanszírozott lakás építését állították le 2026. december 31-ig. A rendelkezés egy meghatározott jogi kategóriába tartozó nagy, magáncélú kiemelt beruházásokra, illetve bizonyos korábban már kiemeltnek minősített projektekre vonatkozik.
Az új törvény másik lényeges része, hogy környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértés esetén az építésügyi hatóság már nem folytathatja változatlanul az engedélyezési folyamatot. Bizonyos esetekben az eljárást fel kell függeszteni, súlyosabb helyzetben pedig legalább hat hónapig újabb építési vagy létesítési engedély sem adható.
December 31-ig várni kell bizonyos építési engedélyekre
Az egyik legnagyobb visszhangot kiváltó rendelkezés a 2026 végi határidő.
A törvény szerint az érintett magáncélú kiemelt beruházásokkal összefüggő kiemelt jelentőségű ügyekben – a használatbavételhez szükséges engedély kivételével – épületre építési engedélyt csak 2026. december 31-ét követően lehet kiadni.
Ez praktikusan azt jelenti, hogy az érintett projekteknél 2027 előtt nem születhet meg az új építési engedély.
Nem arról van azonban szó, hogy január 1-jétől automatikusan minden engedélyt megadnak. December 31. csupán az a határ, amely előtt a törvény alapján az érintett engedély nem adható ki. Utána az engedélyezési eljárásnak ugyanúgy meg kell felelnie valamennyi szükséges feltételnek.
Pontosan milyen Otthon Start-projektek érintettek?
Ez különösen fontos, mert a rendelkezést könnyű félreérteni.
A kapcsolódó szabályok szerint a speciális magáncélú kiemelt beruházási kategóriába olyan lakásépítések kerülhetnek, amelyek fő célja a FIX 3 százalékos hitelprogram feltételeinek megfelelő lakásokat tartalmazó egy vagy több lakóépület megvalósítása.
Emellett további feltételek is vannak.
A projektben legalább 250 lakásnak kell megvalósulnia, és az érintett lakóépületek lakásainak legalább 70 százalékának meg kell felelnie a FIX 3 százalékos program lakásokra vonatkozó követelményeinek.
Vagyis ez alapvetően nagyszabású lakásfejlesztésekre vonatkozó szabály.
Ha valaki saját családi házat épít, kisebb társasházi projektben vásárol lakást vagy egyszerűen Otthon Start hitelt vesz fel egy már elkészült lakásra, abból nem következik, hogy erre a december 31-i engedélyezési korlátozás vonatkozna.
Miért állították meg átmenetileg az engedélyek kiadását?
A törvény indokolása szerint az átmeneti rendelkezések célja a FIX 3 százalékos hitelprogramhoz kapcsolódó kiemelt lakásépítési beruházások szabályainak rendezése.
A jogalkotó egy meghatározott időszakot állapított meg, amely alatt ezeknél az érintett projekteknél építési engedély nem adható ki.
Ez azonban egy másik problémát is okozott volna.
A kiemelt projektekre ugyanis különféle határidők vonatkoznak. Ha az állam maga mondja ki, hogy egy bizonyos időszakban nem adhat ki engedélyt, méltánytalan lenne, ha közben ugyanez az idő beleszámítana a beruházó teljesítési vagy szankciós határidejébe.
Ezért a törvény rendelkezik ezeknek a határidőknek a szüneteléséről is.
Szünetelnek bizonyos szankciós határidők
A módosítás kimondja, hogy ha jogszabály meghatározott időre megtiltja az engedély kiadását, akkor a vonatkozó törvényi határidők egy része erre az időszakra szünetel.
Ez komoly gyakorlati jelentőségű.
A fejlesztő tehát nem kerülhet automatikusan hátrányba csak azért, mert az engedélyezési folyamatot maga a jogszabály állította meg.
A szabályozás lényegében összehangolja az átmeneti engedélyezési tilalmat a kiemelt beruházásokhoz kapcsolódó teljesítési kötelezettségekkel.
Kártalanítás viszont nem jár a késedelem miatt
A törvény ezen a ponton egyértelmű.
Kimondja, hogy a 2026. december 31-ig tartó engedélyezési korlátozással összefüggésben az államot nem terheli kártalanítási kötelezettség.
Vagyis az érintett beruházó arra hivatkozva, hogy az engedélyét a törvényi korlátozás miatt csak később kaphatta meg, nem követelhet automatikusan kártalanítást az államtól ezen rendelkezés alapján.
Ez különösen nagy projektek esetében lehet jelentős, hiszen néhány hónapos csúszás is jelentős finanszírozási és kivitelezési költséget eredményezhet.
Sokkal erősebb környezetvédelmi kontroll jön a kiemelt beruházásoknál
A törvény másik nagy változása messze túlmutat az Otthon Start-programon.
A módosítás célja, hogy egy kiemelt beruházás se kerülhessen könnyebben tovább az építési engedélyezési folyamatban akkor, ha közben környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértés miatt eljárás folyik.
Az új rendszer ezért közvetlen kommunikációt ír elő a hatóságok között.
Ha a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság jogsértés miatt eljárást indít, erről haladéktalanul tájékoztatnia kell az építésügyi hatóságot.
Ugyanez vonatkozik az eljárásban hozott döntés véglegessé válására és arra is, amikor a szabálytalanságot megszüntették.
Az építési engedélyezési eljárást is megállíthatják
A tájékoztatásnak közvetlen következménye van.
Ha az építésügyi hatóság értesítést kap arról, hogy környezetvédelmi vagy természetvédelmi szabályok megsértése miatt eljárás indult, hivatalból fel kell függesztenie az engedélyezési eljárást.
A felfüggesztés a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság döntésének véglegessé válásáig tart.
Ez erős garancia, hiszen megakadályozza, hogy egy beruházás engedélyezése közben a két hatósági eljárás egymástól lényegében függetlenül haladjon.
Legalább fél évre is elbukhat az új engedély lehetősége
Ennél szigorúbb következmény is jöhet.
Az új szabály alapján a kiemelt beruházást szabályozó jogszabály rendelkezhet úgy, hogy ha a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság jogsértést állapított meg, a beruházás megvalósításához nem adható új építési vagy létesítési engedély.
A tilalom a jogsértő állapot megszüntetéséig tarthat.
A törvény azonban egy alsó időkorlátot is lehetővé tesz: legalább a jogsértést megállapító döntés véglegessé válásától számított hat hónapig fennállhat az engedélyezési korlátozás.
Ez jóval komolyabb következmény lehet, mint egy egyszerű bírság.
A folyamatban lévő ügyeket is érinti
A változás nem kizárólag a törvény hatálybalépése után induló eljárásokra vonatkozik.
Az új környezet- és természetvédelmi szabályokat a törvény hatálybalépésekor már folyamatban lévő közigazgatási hatósági ügyekben is alkalmazni kell.
Sőt, bizonyos esetekben korábbi jogsértések is számítanak.
A jogszabály szerint akkor is alkalmazni kell az új rendelkezések egy részét, ha a jogsértést megállapító környezetvédelmi vagy természetvédelmi határozat a törvény hatálybalépését megelőző hat hónapon belül vált véglegessé, és a jogsértő állapot még mindig fennáll.
Ez az egyik legerősebb eleme a módosításnak.
Kormányrendeletben is meghatározható az engedélyezési tilalom
A módosítás új felhatalmazást is ad a kormánynak.
A Kormány rendeletben meghatározhatja azt az időtartamot, amely alatt valamely kiemelt jelentőségű ügyben a beruházás megvalósításához építési vagy létesítési engedély nem adható ki.
Ez lehetőséget teremt arra, hogy ne minden ilyen korlátozást kelljen külön törvényben szabályozni.
Ugyanakkor az adott beruházásra vonatkozó konkrét szabályokat mindig az adott kormányrendeletből kell majd megvizsgálni.
Az építőanyag-export szabályai is jelentősen változnak
A törvény egy egészen más területen is komoly változást hozott.
Kivezetik a stratégiai jelentőségű építési anyagokra vonatkozó korábbi exportkorlátozások több elemét.
Ennek hátterében az Európai Unió Bíróságának Magyarországgal szemben hozott ítélete áll.
Az ügyben az uniós bíróság azt vizsgálta, hogy összeegyeztethető-e az uniós joggal az a magyar rendszer, amely bizonyos stratégiai építőanyagok külföldre történő értékesítését vagy kivitelét előzetes bejelentéshez kötötte.
Az Európai Unió Bírósága kifogásolta a magyar rendszert
A C-499/23. számú ügyben az Európai Bizottság indított kötelezettségszegési eljárást Magyarországgal szemben.
A magyar szabályozás szerint bizonyos stratégiai jelentőségű nyersanyagok és építőipari termékek kivitelét előzetesen be kellett jelenteni.
A rendszer lehetőséget adott arra is, hogy az állam bizonyos esetekben elővásárlási vagy vételi jogot gyakoroljon.
Az Európai Unió Bírósága 2025 novemberében hozott ítéletében megállapította, hogy a rendszer több eleme nem egyeztethető össze az uniós joggal, többek között az áruk szabad mozgásának szabályaival.
Megszűnik az előzetes exportbejelentési rendszer
A mostani törvénymódosítás ennek az ítéletnek a végrehajtását is szolgálja.
Hatályon kívül helyezik a stratégiai jelentőségű építőanyagok kiviteléhez kapcsolódó több korábbi rendelkezést.
Megszűnik többek között a stratégiai építőanyagok exportjához kapcsolódó korábbi bejelentési rendszer jogalapja.
Kivezetik az ehhez kötődő állami elővásárlási és egyéb korlátozó jogosítványok egy részét is.
A stratégiai jelentőségű építési anyagokat meghatározó 33/2025. ÉKM rendelet szintén hatályát veszti.
Nem minden állami beavatkozási lehetőség tűnik el
A változás ugyanakkor nem jelenti azt, hogy az állam minden építőanyag-piaci beavatkozási lehetőségről lemond.
Az építésügyi szabályozás továbbra is tartalmazhat olyan eszközöket, amelyek valódi veszélyhelyzetekben vagy különösen fontos közérdek esetén alkalmazhatók.
A törvény célja elsősorban azoknak a rendelkezéseknek a megszüntetése, amelyek az Európai Unió Bíróságának ítélete alapján összeütközésbe kerültek az uniós joggal.
Az exportőrök számára azonban így is jelentősen egyszerűsödhet a helyzet.
Budapest reklámszabályozását is pontosították
Elsőre kevésbé látványos, de a fővárosban fontos változás történt a reklámok és reklámeszközök szabályozásánál is.
A törvény egyértelművé teszi, hogy ha Budapesten megszegik a reklám vagy reklámeszköz elhelyezésére vonatkozó helyi szabályokat, akkor az a helyi önkormányzat jár el, amelyik az adott helyi szabályozást megalkotta.
Ugyanez az önkormányzat érvényesíti a törvény és annak végrehajtási rendelete alapján fennálló követelményeket is.
A módosítás ezzel elsősorban a hatásköri bizonytalanságokat kívánja rendezni.
Az építési termékek dokumentációja is változik
A törvény a szakmai fogalmakhoz is hozzányúlt.
Pontosították a „teljesítménynyilatkozat” fogalmát, valamint bekerült a jogszabályba a „teljesítmény- és megfelelőségi nyilatkozat” meghatározása.
Ez utóbbi olyan gyártói dokumentum, amely egyszerre igazolja az építési termék teljesítményét és azt, hogy megfelel az előírt termékkövetelményeknek.
A változás elsősorban gyártók, forgalmazók, kivitelezők és műszaki szakemberek számára lesz fontos.
Adminisztrációs kötelezettséget is megszüntetnek
A módosítás deregulációs elemeket is tartalmaz.
Kikerül a törvényből az a felhatalmazás, amely a hasznosított építési-bontási hulladékokkal kapcsolatban az újrafeldolgozókat és értékesítőket részletes minisztériumi adatszolgáltatásra kötelező szabályok megalkotását tette lehetővé.
Ez az érintett vállalkozásoknak adminisztratív könnyítést jelenthet.
A törvény tehát nem kizárólag szigorításokat tartalmaz: egyes területeken kötelezettségeket szüntet meg vagy egyszerűsíti a szabályozást.
Mit jelent mindez annak, aki Otthon Starttal venne új lakást?
A legfontosabb, hogy nem kell abból kiindulni, hogy most minden új lakás projektje leállt.
A december 31-i korlátozás meghatározott, nagy volumenű, kiemelt beruházási kategóriára vonatkozik.
Ha valaki egy konkrét, építés alatt álló projektben készül lakást vásárolni, érdemes megkérdezni a beruházótól, hogy a projektet a magyar építészeti törvény 193. § (3a) bekezdése szerinti magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánították-e.
Ha igen, az új törvény engedélyezési rendelkezései közvetlenül érinthetik a projekt időzítését.
Már engedéllyel rendelkező lakásokat sem állítottak le automatikusan
Szintén fontos különbség, hogy a jogszabály arról szól, mikor lehet építési engedélyt kiadni.
Ez nem ugyanaz, mint egy már jogerősen vagy véglegesen kiadott építési engedély automatikus visszavonása.
A használatbavételhez szükséges engedélyt a törvény kifejezetten kivételként említi a december 31-i korlátozásnál.
Tehát nem helyes azt állítani, hogy az érintett lakóparkokban 2026 végéig semmilyen hatósági döntés nem születhet.
Az építőipar számára három nagy üzenete van az új törvénynek
Az első az Otthon Start-projektek átmeneti engedélyezési korlátozása.
A második a környezet- és természetvédelmi jogsértések következményeinek jelentős szigorítása.
A harmadik pedig az uniós joggal össze nem egyeztethető építőanyag-exportkorlátozások megszüntetése.
Ehhez társulnak a reklámszabályozással, az építési termékek dokumentációjával és az adminisztratív terhekkel kapcsolatos kisebb módosítások.
A legtöbb rendelkezés már hatályos
A 2026. évi LVII. törvényt szeptember 30-án hirdették ki.
A törvény főszabály szerint a kihirdetést követő napon lépett hatályba, vagyis rendelkezéseinek túlnyomó része 2026. október 1-jétől alkalmazandó.
Egy külön rendelkezés hatálybalépése azonban csak 2028. január 1-jére esik.
Ezért az érintett beruházóknak és szakembereknek már most az új szabályokból kell kiindulniuk.
A december 31-i dátumot érdemes megjegyezni
Az új törvény egyik legfontosabb dátuma 2026. december 31.
A jogszabályban meghatározott, FIX 3 százalékos programhoz kötődő magáncélú kiemelt lakásberuházásoknál épületre – a használatbavételhez szükséges engedély kivételével – csak ezt a dátumot követően adható ki építési engedély.
Ez tehát nem általános építési stop, és nem minden Otthon Start-vásárlót érint. Az intézkedés egy speciális, nagy volumenű kiemelt beruházási körre vonatkozik. Ezzel párhuzamosan azonban az egész kiemelt beruházási rendszerben erősebb környezetvédelmi kontroll lépett életbe: jogsértés esetén az engedélyezési folyamat megállhat, és akár legalább hat hónapig sem adható újabb engedély. A 2026. október 1-jén életbe lépett módosítás így az elmúlt időszak egyik jelentősebb építésügyi jogszabályváltozásának tekinthető.
