Újabb fordulat történt a nagy beruházások ügyében: a kormány további tizenhat projekt esetében vonta vissza a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházási státuszt. A döntés azt jelenti, hogy ezeknél a fejlesztéseknél a jövőben a helyi építési szabályzatok lesznek az irányadók, vagyis az önkormányzatok előírásait kell betartani. Az érintett projektek között budapesti lakóparkok, szállodák és vidéki ipari létesítmények is szerepelnek. Ezzel párhuzamosan elindult harminchárom olyan lakásberuházás felülvizsgálata is, amelyek korábban az Otthon Start program keretében kaptak kiemelt besorolást. A hírről elsőként a Portfolio számolt be, a döntést tartalmazó kormányrendelet pedig már meg is jelent a Magyar Közlönyben – írja a Pénzcentrum.
Sokan joggal kérdezik, mit jelent mindez a gyakorlatban: leállnak-e az építkezések, mi lesz a már megvásárolt lakásokkal, és miért fontos egyáltalán, hogy egy beruházás kiemelt-e vagy sem. Ebben a cikkben összefoglaljuk, mit tudni a döntésről, mit jelent a kiemelt státusz, és mely projekteket érinti a visszavonás. Megnézzük azt is, mi történik a már engedéllyel rendelkező fejlesztésekkel, mit kell tudni az Otthon Start-lakásprojektek felülvizsgálatáról, és mire figyeljenek azok, akik ezekben a beruházásokban vásároltak lakást, vagy a közelükben élnek. A cikk nem a döntés politikai megítéléséről szól, hanem arról, ami az érintetteket gyakorlati szempontból érdekelheti.
Mi történt pontosan?
A Kormányzati Kommunikáció csütörtök esti tájékoztatása szerint folytatódik a korábban kiemeltté nyilvánított beruházások felülvizsgálata. Az első kilenc projekt után most újabb tizenhat fejlesztés veszíti el azokat a különleges eljárási és beépítési kedvezményeket, amelyeket a kiemelt státusz biztosított. Az erről szóló 491/2026. számú kormányrendelet már megjelent a Magyar Közlönyben, vagyis a döntés hivatalos. Az első körben visszavont kilenc beruházás között volt a Pázmány Péter Katolikus Egyetem tervezett budapesti campusa is, amely annak idején nagy visszhangot keltett. Az újabb tizenhat projekt között több budapesti és több vidéki fejlesztés is szerepel.
A mostani lépés egy hosszabb folyamat része. A kormány még májusban, az 1144/2026. számú kormányhatározattal rendelte el Magyarország egyes kiemelt beruházásainak teljes körű és soron kívüli felülvizsgálatát. Ennek keretében egyenként vizsgálják meg, indokolt-e, hogy az adott projekt továbbra is különleges elbánásban részesüljön, vagy elegendő, ha a többi építkezéshez hasonlóan a szokásos szabályok szerint halad. A felülvizsgálat még nem zárult le, ezért elképzelhető, hogy a következő hetekben vagy hónapokban újabb projekteknél is döntés születik. Összesen hány beruházás kerülhet még sorra, arról egyelőre nincs nyilvános információ.
Mit jelent a kiemelt státusz?
A nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházási státusz egy különleges jogi besorolás, amelyet a kormány rendeletben adhat meg egy-egy projektnek. A kiemelt státusz önmagában nem jelent állami pénzt, viszont jelentősen leegyszerűsíti és felgyorsítja a hatósági eljárásokat. Kevesebb engedélyezési kör kell, gyorsabb az ügyintézés, és a hatósági eljárás központosítottan zajlik. A legfontosabb különbség azonban az, hogy a kiemelt beruházások sok esetben felmentést kaptak a helyi építési szabályok alól. Ez azt jelenti, hogy nagyobb, magasabb épületek készülhettek, mint amit az adott településen vagy kerületben a helyi szabályzat egyébként megengedne.
Hogy ez mekkora különbség lehet, azt egy újpesti példa jól mutatja. Az ottani önkormányzat tájékoztatása szerint egy kiemelt státuszú területen a helyi kerületi szabályozás legfeljebb 11 méteres épületmagasságot engedne, a kiemelt státusz révén viszont 33 méteres magassághatár vált lehetségessé. Ez a különbség egy-egy környéken élők számára nagyon is kézzelfogható. Egy háromszor olyan magas épület másképp árnyékol, több forgalmat, parkolási gondot és nagyobb terhelést jelent az utakra, az iskolákra és az óvodákra. Éppen ezért több önkormányzat is kérte, hogy vizsgálják felül a területükön lévő kiemelt beruházásokat, és adják vissza a döntést a helyi szabályoknak.
A kiemelt státusznak ugyanakkor voltak támogatói is, akik azzal érveltek, hogy gyorsítja a beruházásokat, és hozzájárulhat ahhoz, hogy több lakás épüljön, vagy hamarabb induljon el egy-egy gyár és munkahelyteremtő fejlesztés. A lakásépítésnél például 2025 ősze óta azzal a feltétellel kaphattak kiemelt státuszt a projektek, hogy illeszkednek az Otthon Start program feltételeihez, cserébe pedig számos helyi szabály alól mentesültek. A mostani felülvizsgálat tehát lényegében arról szól, hogy a gyorsaság és a helyi közösségek beleszólása közötti egyensúlyt hogyan alakítják ki újra. Az érintett projektek esetében a kormány úgy döntött, hogy a helyi szabályoknak kell érvényesülniük.
Ezeket a projekteket érinti a döntés
A tájékoztatás szerint Budapesten a döntés többek között az alábbi fejlesztéseket érinti:
- a Gubacsi lakópark,
- az Avico Park,
- az Újbuda Center parkolójába és a Temesvár utcába tervezett fejlesztések,
- az Árasztó-parti és a zuglói Egyenes utcai projektek,
- a Góliát Szálló és a Beluga Bay,
- a Sofitel szálloda átépítése.
A fővárosi beruházások mellett vidéki projektek is elvesztették a kiemelt státuszukat:
- a Szolnok melletti elektrolitgyár,
- az alsózsolcai akkumulátor-újrahasznosító üzem,
- az Érd és Budafok határán tervezett logisztikai fejlesztés,
- valamint az üllői lövészközpont.
A lista jól mutatja, hogy a felülvizsgálat nemcsak lakásberuházásokat érint, hanem szállodákat, logisztikai központokat és ipari létesítményeket is. Az ipari projektek közül a Szolnok melletti elektrolitgyár keltette a legnagyobb figyelmet az elmúlt hónapokban. A város polgármestere még májusban a miniszterelnökhöz fordult azzal a kéréssel, hogy kezdeményezze a város külterületére tervezett ipari park kiemelt besorolásának visszavonását. Az akkumulátoriparhoz kapcsolódó projektek több településen is vitákat váltottak ki a helyi lakosok körében, elsősorban környezetvédelmi aggodalmak miatt. A mostani döntés után ezeknél a projekteknél is a helyi szabályok szerint kell majd eljárni.
Mi történik a már megkezdett beruházásokkal?
Fontos tisztázni, hogy a kiemelt státusz megszüntetése nem jelent automatikus építési tilalmat. A döntés a már jogerősen kiadott építési engedélyeket sem érvényteleníti. Ahol tehát egy projekt már rendelkezik jogerős építési engedéllyel, ott a beruházás ennek alapján folytatódhat. Ez megnyugtató lehet azoknak, akik már szerződést kötöttek egy épülő lakásra, vagy egy épülő projekt környékén élnek, és arra számítanak, hogy a munkálatok a tervek szerint befejeződnek. A visszavonás tehát nem egy egyik napról a másikra érvényes leállítás, hanem a jövőbeli engedélyezés szabályait változtatja meg, és a még engedély nélküli projekteket érinti a leginkább.
Azokban az esetekben viszont, ahol még nem született meg az építési engedély, a további munkálatoknak szigorúan a helyi építési szabályzatokhoz kell igazodniuk. Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy egy-egy projektet át kell tervezni: kisebb lehet a beépítés, alacsonyabbak lehetnek az épületek, vagy több parkolóhelyet kell biztosítani, ha a helyi szabályok ezt írják elő. Az érintett területek rozsdaövezeti akcióterületi besorolása ugyanakkor megmarad, ez azonban a jövőben nem ad felmentést az önkormányzati előírások betartása alól. A rozsdaövezeti besorolás olyan elhanyagolt, korábban ipari vagy más célra használt területekre vonatkozik, amelyek megújítását a szabályozás külön is ösztönzi.
Otthon Start: 33 lakásprojektet is átvizsgálnak
A tizenhat projekt kiemelt státuszának visszavonásával párhuzamosan a kormány egy külön eljárásban megkezdte annak a harminchárom lakásberuházásnak a felülvizsgálatát is, amelyek korábban az Otthon Start program keretében kaptak kiemelt besorolást. Ezeknél a projekteknél tehát egyelőre nem született döntés, csak a vizsgálat indult el. A felülvizsgálat eredménye lehet az is, hogy egy-egy projekt megtartja a kiemelt státuszát, és az is, hogy elveszíti, ahogy a mostani tizenhat fejlesztés. Hogy mikorra várható döntés, és milyen szempontok szerint mérlegelnek, arról a mostani tájékoztatás nem közölt részleteket, ezért érdemes figyelni a következő hetek bejelentéseit.
Az Otthon Start program a fiatalok és a családok első lakáshoz jutását volt hivatott segíteni, és ennek részeként a kormány több lakásberuházást is kiemeltté nyilvánított, hogy gyorsabban épüljenek új, megfizethető lakások. A program hitelkonstrukcióját októberben a Wekerle Plusz lakásszerzési hitel váltotta fel, a kiemeltté nyilvánított lakásprojektek sorsa azonban külön kérdés. A felülvizsgálat azt vizsgálja, hogy ezeknél a beruházásoknál indokolt-e fenntartani a helyi szabályok alóli felmentést. Sok önkormányzat ugyanis attól tartott, hogy a kiemelt státusz miatt olyan sűrű beépítés valósul meg a területén, amelyet a helyi infrastruktúra nem tud kiszolgálni.
A lakásépítő cégek szempontjából a bizonytalanság nem kedvező, hiszen egy-egy projekt tervezése és finanszírozása évekre előre készül. Ha egy beruházás elveszíti a kiemelt státuszát, és még nincs jogerős engedélye, a fejlesztőnek újra kell gondolnia a terveit, ami időbe és pénzbe kerülhet. Egyes elemzők szerint ez lassíthatja az új lakások piacra kerülését. Mások szerint viszont a helyi szabályok betartása hosszú távon élhetőbb környékeket eredményez, és csökkenti a lakók és a beruházók közötti konfliktusokat. A végeredmény valószínűleg projektenként eltérő lesz, attól függően, hol tart az adott beruházás, és mennyire térnek el a tervei a helyi szabályoktól.
Mire figyeljenek a lakásvásárlók és a környéken élők?
Akik az érintett projektek valamelyikében már lakást vásároltak, vagy foglalót fizettek, azoknak érdemes közvetlenül a fejlesztőtől tájékoztatást kérniük arról, hogy a projekt rendelkezik-e jogerős építési engedéllyel, és a döntés érinti-e a tervezett átadási határidőt. Ha a projektnek már van jogerős engedélye, a döntés várhatóan nem változtat a megvalósításon. Ha még nincs, előfordulhat, hogy a terveket módosítani kell, és ez a lakás méretét, elhelyezkedését vagy az átadás időpontját is érintheti. Ilyen esetben érdemes elővenni az adásvételi vagy előszerződést, és megnézni, mit rögzít a késedelem vagy a tervmódosítás esetére, szükség esetén ügyvéd segítségével.
A környéken élők számára a döntés azt jelenti, hogy a jövőben ismét a helyi szabályok és a helyi önkormányzat döntései határozzák meg, mi épülhet a szomszédságukban. Az önkormányzati szabályok kialakításakor a lakóknak is van lehetőségük véleményt mondani, például a településrendezési tervek társadalmi egyeztetésén vagy lakossági fórumokon. Aki tehát szeretné, hogy a hangja számítson, érdemes figyelnie az önkormányzat bejelentéseit. A felülvizsgálat még folytatódik, és a harminchárom Otthon Start-projektről is döntés várható, ezért a következő hónapokban további változások jöhetnek a hazai ingatlanpiacon és az építkezések szabályaiban.
