Egy lakás vagy családi ház megvásárlásakor nemcsak a vételárral, az ügyvédi díjjal és az esetleges hitelköltségekkel kell számolni. A vevőre főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illeték is vár, amely egy átlagos magyar ingatlannál könnyen meghaladhatja az egymillió forintot. Egy 50 millió forintos lakás után például kedvezmény nélkül 2 millió forint lehet a fizetendő összeg. A NAV 2026-os tájékoztatása ugyanakkor több olyan kedvezményt és mentességet is tartalmaz, amelyekkel százezreket vagy akár a teljes illetéket meg lehet spórolni.
Az ingatlanvásárlásnál gyakran úgy fogalmazunk, hogy „mennyi adót kell fizetni a lakás után”, jogilag azonban fontos a különbség. A vevőnek főszabály szerint nem személyi jövedelemadót kell fizetnie a vásárlás miatt, hanem visszterhes vagyonátruházási illetéket. Személyi jövedelemadó elsősorban az eladó oldalán merülhet fel, ha az ingatlant a szerzéstől számított öt éven belül értékesíti és adóköteles jövedelme keletkezik.
A vásárló szempontjából a legfontosabb szám 4 százalék. A NAV főszabály szerint az ingatlan forgalmi értékéből indul ki, és ennek 4 százalékát szabja ki illetékként. A forgalmi érték sok esetben azonos az adásvételi szerződésben szereplő vételárral, de nem feltétlenül: a NAV jogosult maga meghatározni az ingatlan forgalmi értékét.
Ezért például egy 40 millió forintos lakás megvásárlásakor főszabály szerint 1,6 millió forintos illetékkel kell számolni. Egy 60 millió forintos ingatlannál ez már 2,4 millió, egy 80 milliós lakásnál pedig 3,2 millió forint.
A jó hír az, hogy ez csak a kiindulópont. Ha valaki korábbi lakását eladja, első lakását vásárolja, CSOK Pluszt vesz igénybe, megfelelő új építésű lakást vásárol vagy építési telket vesz, teljesen más lehet a végösszeg.
Ennyit jelent a 4 százalék a gyakorlatban
A leggyakoribb lakásáraknál kedvezmények nélkül így nézne ki az illeték:
| Ingatlan forgalmi értéke | Főszabály szerinti illeték |
|---|---|
| 20 millió Ft | 800 000 Ft |
| 30 millió Ft | 1 200 000 Ft |
| 40 millió Ft | 1 600 000 Ft |
| 50 millió Ft | 2 000 000 Ft |
| 60 millió Ft | 2 400 000 Ft |
| 70 millió Ft | 2 800 000 Ft |
| 80 millió Ft | 3 200 000 Ft |
| 100 millió Ft | 4 000 000 Ft |
Ebből is látható, hogy az illetékot nem érdemes utólagos apró költségként kezelni. Egy lakásvásárlás pénzügyi tervezésekor már előre érdemes félretenni rá az összeget.
A szabály nagy értékű ingatlanoknál némileg eltér. Ingatlanonként 1 milliárd forintos forgalmi értékig 4 százalék, az ezt meghaladó rész után 2 százalék az illeték, az egy ingatlan után fizetendő összeg pedig legfeljebb 200 millió forint lehet.
Nem feltétlenül a vételárból számol a NAV
A szerződésben szereplő vételár kiindulópont, de az illeték alapja jogilag az ingatlan forgalmi értéke.
Ha például egy lakást feltűnően alacsony, 30 millió forintos vételáron adnak el, miközben a NAV rendelkezésére álló adatok szerint annak valós piaci értéke inkább 40 millió forint körül van, az adóhatóság nem köteles automatikusan elfogadni a szerződéses árat.
A NAV az ingatlan jellemzői, környékbeli értékesítések és más rendelkezésére álló adatok alapján állapíthatja meg a forgalmi értéket. Szükség esetén helyszíni szemlére vagy más értékmegállapítási módszerre is sor kerülhet.
Fontos az is, hogy az ingatlanon lévő banki hitel önmagában nem csökkenti az illeték alapját. Nem úgy működik tehát, hogy egy 60 millió forintos lakásból levonjuk a hozzá felvett 40 millió forintos lakáshitelt, és csak 20 millió után fizetünk illetéket.
Ha csak az ingatlan felét veszed meg, csak a megszerzett rész számít
Más a helyzet, ha valaki nem az egész ingatlant, hanem annak csak egy tulajdoni hányadát szerzi meg.
Ha például egy 60 millió forintos ingatlanból 50 százalékos tulajdonrészt vásárolsz, akkor főszabály szerint a megszerzett 30 millió forintos értékrész lesz az illeték alapja.
Ennek 4 százaléka:
1 200 000 forint.
Ugyanez természetesen más tulajdoni hányadnál is arányosan működik.
A legfontosabb kedvezmény: ha eladtál egy másik lakást
Rengeteg lakásvásárlót érint az úgynevezett cserét pótló vétel szabálya.
Ha magánszemélyként lakást vásárolsz, és egy másik lakástulajdonodat a vásárlást megelőző három éven belül eladtad, akkor nem feltétlenül az új lakás teljes értéke után kell megfizetned a 4 százalékot.
Ilyenkor a két lakás forgalmi értékének különbözete lehet az illeték alapja.
Tegyük fel, hogy:
- eladtál egy lakást 50 millió forintért,
- majd vásárolsz egy másikat 70 millió forintért.
A különbség 20 millió forint.
A fizetendő illeték:
20 000 000 × 4% = 800 000 forint.
Ha nem lenne ez a kedvezmény, a 70 millió forintos új lakás után 2,8 millió forintot kellene fizetni. A különbség tehát ebben a példában 2 millió forint.
A vásárlás után is eladhatod a régi lakást
A kedvezmény nemcsak akkor működik, ha először eladsz és utána vásárolsz.
A jelenlegi szabályok szerint akkor is alkalmazható, ha előbb vásárolod meg az új lakást, és a régi lakásodat a vásárlást követő egy éven belül értékesíted.
Ebben az esetben azonban fontos, hogy időben jelezd a NAV felé, hogy a másik lakásodat el kívánod adni, és kéred a cserét pótló vétel szabályának alkalmazását.
A NAV ilyenkor megállapítja a megvásárolt ingatlan forgalmi értékét, majd az illetékkiszabási eljárást felfüggesztheti az eladás igazolásáig.
Ha az eladás megtörténik a törvényben meghatározott időn belül, az illetéket már az értékkülönbözet alapján állapíthatják meg.
Ha olcsóbb lakást veszel, akár nulla forint is lehet az illeték
Még kedvezőbb a helyzet, ha az újonnan megvásárolt lakás olcsóbb annál, amelyiket eladtad.
Például:
régi lakás értéke: 60 millió forint
új lakás értéke: 50 millió forint
Ebben az esetben negatív értékkülönbözet keletkezne. A NAV szabályai szerint az ilyen, feltételeknek megfelelő lakásvásárlás illetékmentes lehet.
Vagyis nem kell a 10 millió forintos különbözet után „negatív illetéket” számolni, egyszerűen nulla lesz a fizetendő összeg.
Ez különösen azoknak lehet fontos, akik nagyobb családi házból vagy drágább lakásból költöznek kisebb, olcsóbb ingatlanba.
Ne felejtsd el az egyéves határidőt
Ha az új lakás megvásárlásakor azt nyilatkozod, hogy a következő egy évben eladod a régi lakásodat, ezt valóban teljesíteni is kell.
Ha az értékesítést nem tudod a szabály szerinti határidőben igazolni, a NAV a kedvezmény nélküli illetéket állapíthatja meg, és pótilleték is felmerülhet.
Ezért csak akkor érdemes ezt a lehetőséget választani, ha reális esély van arra, hogy a régi lakás a következő egy évben valóban elkel.
CSOK Plusznál akár az egész illeték eltűnhet
Az egyik legnagyobb kedvezmény a családi otthonteremtési támogatásokhoz kapcsolódik.
A NAV jelenlegi tájékoztatása szerint illetékmentes lehet a CSOK Plusz kedvezményes kölcsönnel megszerzett új vagy használt lakás tulajdonjoga vagy tulajdoni hányada.
Ez hatalmas megtakarítást jelenthet.
Egy 60 millió forintos lakásnál a normál illeték:
2,4 millió forint.
Ha azonban a lakásvásárlás megfelel a CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentesség feltételeinek, ezt az összeget nem kell megfizetni.
Egy 100 millió forintos lakásnál pedig már 4 millió forintos különbségről beszélünk.
Az illetékmentesség az arra jogosító családi otthonteremtési kedvezménnyel – például a szabályoknak megfelelő Falusi CSOK-kal – történő lakásszerzésnél is alkalmazható.
De CSOK Plusznál van egy fontos kockázat
Az illetékmentesség nem feltétlenül végleges minden élethelyzetben.
Ha a jogosult később az illetékmentességet megalapozó támogatás vagy kamattámogatás teljes összegét visszafizeti, illetve annak visszafizetését elrendelik, a NAV utólag kiszabhatja az eredetileg meg nem fizetett vagyonszerzési illetéket.
Ilyenkor a NAV az ingatlan eredeti vagyonszerzéskori forgalmi értékét és az akkori illetékszabályokat veszi alapul.
Van azonban kivétel is, például a törvény külön kezeli azt az esetet, amikor a gyermekvállalás az érintett egészségi állapota miatt hiúsul meg.
Első lakásnál is van kedvezmény – de nagyon alacsony az értékhatár
A NAV 2026-os tájékoztatója továbbra is tartalmazza a 35 év alatti első lakásszerzők kedvezményét.
Ha az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötted be a 35. életévedet, és valóban első lakástulajdonodat szerzed meg, az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményt kaphatsz.
Van azonban egy igen fontos korlátozás:
az egész lakás forgalmi értéke nem haladhatja meg a 15 millió forintot.
Ez a mai ingatlanárak mellett erősen korlátozza a kedvezmény gyakorlati jelentőségét.
Ha például egy 15 millió forintos lakás után főszabály szerint 600 ezer forint illetéket kellene fizetni, a megfelelő fiatal első lakásszerző esetében ennek fele, vagyis:
300 000 forint
maradhat a fizetendő összeg.
Mit jelent az, hogy „első lakás”?
Nem elég azt mondani, hogy ez az első lakás, amelyben életvitelszerűen laksz.
A NAV szabálya ennél szigorúbb.
Első lakástulajdont szerzőnek főszabály szerint az számít, akinek nincs és korábban sem volt lakástulajdona, lakástulajdonban legalább 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, illetve lakástulajdonhoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.
Vannak kivételek, például bizonyos özvegyi haszonélvezettel terhelt ingatlanok vagy a nagykorúság elérése előtt elidegenített lakástulajdonok.
Ezért a kedvezmény igénylése előtt érdemes a korábbi tulajdoni viszonyokat pontosan átnézni.
Első lakásnál 12 havi kamatmentes részletfizetés is kérhető
Van egy másik, sokkal több embert érintő kedvezmény is.
Ha magánszemélyként az első lakástulajdonodat vagy annak tulajdoni hányadát szerzed meg, a NAV kérelmedre legfeljebb 12 hónapos, pótlékmentes részletfizetést engedélyezhet.
Ez nem ugyanaz, mint a 35 év alattiak 50 százalékos illetékkedvezménye.
A 12 havi részletfizetésnél az életkor nem ugyanaz a döntő feltétel, és a kedvezmény lényege nem az illeték csökkentése, hanem annak elosztása.
Például egy 40 millió forintos első lakás után 1,6 millió forintos illeték keletkezik. Ha 12 egyenlő részletet engedélyeznek, az nagyjából:
133 333 forint havonta.
Ha azonban valamely esedékes részletet nem fizeted meg időben, a kedvezmény elveszhet, és a fennmaradó tartozás egy összegben esedékessé válhat.
Mások is kérhetnek részletfizetést
Nem csak az első lakásukat vásárlók számára létezik fizetési könnyítés.
A NAV 2026-os szabályai szerint természetes személyek legfeljebb 2 millió forintos NAV-nál nyilvántartott adótartozásukra évente egyszer, legfeljebb 12 havi automatikus, pótlékmentes részletfizetést kérhetnek.
Ilyenkor a NAV nem vizsgálja a kérelmező jövedelmi és vagyoni helyzetét.
Ez különösen érdekes lehet például egy 50 millió forintos lakás esetében, hiszen annak normál 4 százalékos illetéke éppen:
2 millió forint.
Ha valaki ennél magasabb illetéket kap, vagy más körülmények állnak fenn, hagyományos fizetési könnyítést is kérhet. Ilyenkor a NAV már vizsgálhatja a jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeket.
Új építésű lakásnál külön kedvezmény van
Sokan úgy gondolják, hogy minden új építésű lakás automatikusan illetékmentes. Ez nem igaz.
A NAV jelenlegi szabályai szerint a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített lakás vásárlása akkor lehet teljes egészében illetékmentes, ha annak forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
Ha az új lakás értéke 15 millió forintnál több, de legfeljebb 30 millió forint, akkor részleges kedvezmény járhat.
Ebben az esetben nem kell megfizetni azt az illetékrészt, amely egy 15 millió forintos értékre jutna.
Mivel 15 millió forint 4 százaléka:
600 000 forint,
ekkora lehet a maximális kedvezmény.
Példa egy 25 milliós új lakásra
Tegyük fel, hogy egy vállalkozótól vásárolsz egy, a kedvezmény feltételeinek megfelelő új lakást 25 millió forintért.
Normál illeték:
25 000 000 × 4% = 1 000 000 forint
Ebből levonható a 15 milliós részre jutó 600 ezer forintos kedvezmény.
Így a ténylegesen fizetendő illeték:
400 000 forint.
Ha a lakás forgalmi értéke meghaladja a 30 millió forintot, ez a speciális újlakás-kedvezmény már nem alkalmazható.
Építési telek vásárlásakor akár teljes mentesség is járhat
Különösen jelentős kedvezmény kapcsolódik a lakóház építésére alkalmas telek megvásárlásához.
A telek megszerzése mentes lehet a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, ha a vevő vállalja, hogy az ingatlanon négy éven belül lakóházat épít.
Nem elég azonban egy minimális épületet felhúzni. A felépített lakás vagy lakások hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
A NAV az illetéket ilyen esetben lényegében feltételesen kezeli. Ha a vállalt építkezés a négyéves határidőben megfelelően megvalósul, a fizetési kötelezettség törölhető.
Ha azonban a feltétel nem teljesül, az eredetileg meg nem fizetett illeték később pótlékkal együtt is előkerülhet.
Rokonok közötti adásvételnél is lehet teljes mentesség
Ha az ingatlan adásvétele egyenesági rokonok között történik, a vagyonszerzés illetékmentes.
Ide tartozhat például:
szülő és gyermek,
nagyszülő és unoka,
valamint az örökbefogadáson alapuló egyenesági kapcsolat.
Szintén illetékmentes a házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása.
Ez azt jelenti, hogy ha például egy szülő nem ajándékozza, hanem eladja a lakását a gyermekének, a gyermek oldalán az egyenesági rokonság miatt nem keletkezik a szokásos 4 százalékos vagyonszerzési illeték.
Haszonélvezeti jog esetén is változhat az illeték alapja
Ha valaki úgy vesz lakást, hogy azon haszonélvezeti jog marad fenn, vagy a tulajdonszerzéssel egyidejűleg haszonélvezetet alapítanak, akkor nem feltétlenül az ingatlan teljes forgalmi értéke után fizet illetéket a tulajdonszerző.
A haszonélvezeti jognak külön számított értéke van, amely többek között a jogosult életkorától is függhet.
A tulajdont megszerző személy illetékének alapját ilyenkor a haszonélvezeti jog értéke csökkentheti.
Ezért például egy szülő haszonélvezeti jogával terhelt lakás megvásárlásakor nem célszerű automatikusan a teljes vételár 4 százalékával számolni.
Ki jelenti be az ingatlanvásárlást?
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését az ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében kell bejelenteni. Lakásvásárlásnál ezt jellemzően az adásvételben közreműködő ügyvéd intézi.
Az illetékhez kapcsolódó nyilatkozatokat a B400E-adatlapon lehet megtenni a NAV felé.
Ez azért különösen fontos, mert ezen lehet jelezni például, ha valamely illetékmentességet vagy illetékkedvezményt szeretnél igénybe venni.
Nem érdemes abból kiindulni, hogy „a NAV majd úgyis tud róla”. Egyes kedvezményekhez kifejezetten nyilatkozat vagy igazolás szükséges.
Mikor kell ténylegesen befizetni az illetéket?
Az ingatlan megvásárlása után nem kell másnap elutalni a 4 százalékot.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás adatai eljutnak a NAV-hoz, majd az adóhatóság megállapítja az ingatlan forgalmi értékét és a fizetendő illetéket.
Erről határozatot, illetve fizetési meghagyást küld a vevőnek.
A NAV tájékoztatása szerint az illetéket főszabály szerint legkésőbb a határozat kézbesítésétől számított 30. napig kell megfizetni.
Ez azt jelenti, hogy a lakásvásárlás és a tényleges illetékfizetés között gyakran hosszabb idő is eltelhet.
Hová kell befizetni?
A NAV 2026. októberi ingatlan-adásvételi tájékoztatója szerint a vagyonszerzési illetéket a NAV Illetékek bevételi számlájára kell megfizetni.
A legfontosabb azonban az, hogy a befizetésnél mindig a NAV által küldött határozatban szereplő adatokat és közleményt kövessük. Így a befizetés megfelelően könyvelhető az adószámlán.
Egy 70 milliós lakásnál akár 2,8 millió és nulla forint között is lehet a különbség
Ez mutatja meg legjobban, miért fontos a vásárlás előtt megvizsgálni az illetékszabályokat.
Ha valaki egyszerűen megvásárol egy 70 millió forintos lakást, kedvezmény nélkül:
2,8 millió forint illetéket fizethet.
Ha azonban előtte három éven belül eladott egy 60 milliós lakást:
a különbözet 10 millió forint,
így az illeték mindössze:
400 000 forint lehet.
Ha a vásárlás a feltételeknek megfelelő CSOK Plusz-kölcsönnel történik, akár:
0 forint is lehet az illeték.
Ugyanaz a 70 milliós lakás tehát teljesen eltérő illetékterhet jelenthet attól függően, milyen élethelyzetben történik a vásárlás.
Ezért ne csak a lakás vételárával számolj
A lakásvásárlás során sokan minden rendelkezésre álló pénzüket az önerőre fordítják, majd utólag szembesülnek az ügyvédi díjjal, banki költségekkel, felújítással, költözéssel és a NAV illetékével.
Egy 50 millió forintos ingatlannál a 2 milliós illeték már önmagában a vételár további 4 százalékát jelenti.
Egy 80 milliós lakásnál 3,2 millióról beszélünk.
Ezért már az adásvételi szerződés aláírása előtt érdemes pontosan végignézni, jogosult-e a vásárló valamelyik mentességre vagy kedvezményre. Sok esetben ugyanis nem néhány tízezer, hanem több millió forint múlhat ezen.
A lényeg röviden
2026-ban a NAV szabályai szerint az ingatlanvásárlás utáni visszterhes vagyonátruházási illeték főszabály szerint az ingatlan NAV által megállapított forgalmi értékének 4 százaléka.
Egy 30 milliós lakásnál ez 1,2 millió, egy 50 milliósnál 2 millió, egy 100 milliósnál 4 millió forint.
De nem minden vásárló fizet ennyit. A korábbi lakás eladása, a CSOK Plusz vagy más jogosító otthonteremtési támogatás, bizonyos új építésű lakás, építési telek, egyenesági rokonok közötti adásvétel és az első lakásszerzés mind módosíthatja a végösszeget.
Éppen ezért ingatlanvásárlásnál nem az a jó kérdés, hogy „mennyi a lakás árának 4 százaléka?”, hanem az, hogy a saját élethelyzetedben valóban a teljes forgalmi érték után kell-e megfizetni ezt a 4 százalékot.
