Fontos változás érinti a magyar társasházakat, a közös képviselőket és az intézőbizottságok elnökeit. A kormány új rendeletet hirdetett ki, amely már 2026. október 23-án hatályba lépett, és szigorúbb nyilvántartási, bejelentési és dokumentációs kötelezettségeket vezetett be. Az új szabályok szerint a közös képviselő megválasztása után mindössze 15 nap áll rendelkezésre a földhivatali bejegyzési kérelem benyújtására, de ugyanez a határidő vonatkozik a társasház éves beszámolójával kapcsolatos eljárásra is. A korábban megválasztott, de még be nem jegyzett tisztségviselőknek szintén rövid időn belül intézkedniük kell. Ráadásul az ügyintézéshez jogi képviselő közreműködése szükséges, és bizonyos esetekben akár új közgyűlést is össze kell hívni. A mulasztások 2027-től rendszeres hatósági ellenőrzést vonhatnak maguk után. Mutatjuk, pontosan kiket érintenek az előírások, milyen határidőkre kell figyelni, és mit jelent mindez a társasházi lakások tulajdonosainak – írja a Portfolio.
Megjelent az új társasházi rendelet, már hatályba is lépett
2026. október 22-én, csütörtökön jelent meg a Magyar Közlöny 157. száma, amelyben kihirdették a társasházi tisztségviselők nyilvántartásáról és a közgyűlés által elfogadott éves beszámolók benyújtásának rendjéről szóló új kormányrendeletet.
A 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet már másnap, október 23-án hatályba lépett. Ezzel olyan részletszabályok váltak alkalmazandóvá, amelyek hosszú távon jelentősen megváltoztathatják a magyar társasházak adminisztrációját és ellenőrzését.
A szabályozás elsődleges célja, hogy egyértelműen megállapítható legyen, ki jogosult egy adott társasház képviseletére. Ez különösen fontos lehet akkor, amikor az épület felújításról dönt, szerződést köt egy vállalkozóval, banki ügyeket intéz, vagy jogvita alakul ki a tulajdonosok és a közös képviselő között.
A rendelet másik fontos célja a társasházak gazdálkodásával kapcsolatos átláthatóság javítása. Ennek érdekében a közgyűlés által elfogadott számviteli beszámolókhoz is nyilvántartási kötelezettség kapcsolódik.
Az új előírások emellett lehetővé teszik, hogy a jegyzők rendszeresen ellenőrizzék, mely társasházaknál szerepel megfelelően bejegyzett tisztségviselő, és hol hiányzik az éves beszámoló benyújtásának nyilvántartási ténye.
Mindez nem csupán a közös képviselők belső adminisztrációját érinti. A változások a társasházi tulajdonosok számára is jelentősek lehetnek, hiszen közvetetten hatással vannak az épület jogszerű működésére és a közös vagyon kezelésére.
A legfontosabb változás: 15 napon belül kezdeményezni kell a bejegyzést
A rendelet egyik legszigorúbb előírása a közös képviselők és az intézőbizottsági elnökök nyilvántartásba vételére vonatkozik.
Az új szabályok alapján, ha a társasház közgyűlése új közös képviselőt vagy intézőbizottsági elnököt választ, a tisztség keletkezésének bejegyzésére irányuló kérelmet a megválasztás napjától számított 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.
Ez azt jelenti, hogy az új közös képviselő megválasztása után már nem elegendő pusztán a közgyűlési jegyzőkönyvet megőrizni, és a tulajdonosokat tájékoztatni a személyi változásról.
A tisztségviselőnek gondoskodnia kell arról is, hogy a megfelelő dokumentumok alapján elinduljon az ingatlan-nyilvántartási eljárás.
Fontos különbség, hogy a rendelet a kérelem határidőn belüli benyújtását írja elő. Nem azt követeli meg, hogy a földhivatal minden esetben 15 napon belül ténylegesen be is fejezze a bejegyzést.
Ez azért lényeges, mert a hatósági eljárás hossza nem kizárólag a társasházon múlik. A kérelmező feladata a megfelelő dokumentumok összeállítása és benyújtása, a nyilvántartási döntés pedig az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe tartozik.
Nemcsak az új közös képviselőket érinti a szabályozás
Sokan gondolhatják, hogy a változás kizárólag azokra vonatkozik, akiket 2026. október 23. után választanak meg. Ez azonban nem így van.
A rendelet a korábban megválasztott közös képviselőkre és intézőbizottsági elnökökre is tartalmaz átmeneti rendelkezéseket.
Azoknak a tisztségviselőknek, akik már a hatálybalépéskor ellátták a társasház ügyeit, de a tisztségük keletkezésének nyilvántartásba vételére még nem nyújtottak be kérelmet, főszabály szerint a hatálybalépéstől számított 15 napon belül pótolniuk kell ezt.
Ugyanez a szabály érintheti azokat is, akiket korábban már megválasztottak, de a szerződésük alapján csak a rendelet hatálybalépése után kezdik meg a munkájukat.
A jogszabály ugyanakkor meghatározott kivételt is tartalmaz. Ha a tisztség megszűnésének időpontja már a hatálybalépéskor ismert, és 30 napon belül bekövetkezik, az átmeneti bejelentési kötelezettség alól kivétel alkalmazható.
A részletszabályok miatt tehát minden érintett társasháznak érdemes külön ellenőriznie a saját helyzetét.
Az október 23-tól számított 15 napos átmeneti időszak rendkívül rövid, ezért a még nyilvántartásba nem vett tisztségviselőknek már most intézkedniük kell.
Ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos nélkül nem intézhető a bejegyzés
Az új szabályozás egyik legfontosabb gyakorlati következménye, hogy a nyilvántartási ügyeket kötelező jogi képviselettel kell intézni.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tehát nem egyszerűen saját maga tölti ki a szükséges dokumentumokat, majd nyújtja be azokat a földhivatalhoz.
A bejegyzési, változásbejelentési és beszámolóval kapcsolatos eljárásokat jogi képviselő útján kell lebonyolítani.
Ez újabb szervezési feladatot jelenthet azoknak a kisebb társasházaknak, amelyek korábban nem vettek rendszeresen igénybe ügyvédi segítséget az adminisztratív ügyeikhez.
A rendelet szerint a bejegyzési kérelmekhez főszabály szerint csatolni kell a Közgyűlési Határozatok Könyvéből készült, megfelelő közgyűlési döntést tartalmazó kivonatot.
Ezt a kivonatot – a közokiratra vonatkozó kivétellel – magyarországi ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie.
Az ellenjegyzés célja, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban megfelelő alaki követelményeknek megfelelő okiratok szerepeljenek.
A társasházaknak ezért célszerű időben egyeztetniük jogi képviselővel, hogy a rövid bejelentési határidők teljesíthetők legyenek.
Ezeknek az adatoknak szerepelniük kell a közgyűlési határozatban
A közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozatoknál a korábbinál részletesebb dokumentációra lehet szükség. Az új rendelet ugyanis pontosan meghatározza, milyen információkat kell tartalmaznia a bejegyzéshez felhasználható határozatnak.
Az okiratban szerepelnie kell a tisztségviselő azonosításához szükséges adatoknak, a társasház nevének és pontos ingatlan-nyilvántartási megjelölésének, valamint annak, hogy az érintett személy vagy szervezet milyen tisztséget tölt be.
A dokumentumból annak is egyértelműen ki kell derülnie, mikor keletkezik a megbízatás, és ha határozott időre szól, mikor szűnik meg. Megszüntető feltételhez kötött megbízás esetén ezt a körülményt is fel kell tüntetni.
Ezen túlmenően szükséges a megválasztott tisztségviselő elfogadó nyilatkozata, valamint a közgyűlés kifejezett hozzájárulása a bejegyzéshez.
Ez utóbbi nem pusztán egy általános mondat. A jogszabály kifejezetten feltétlen és visszavonhatatlan bejegyzési engedélyt követel meg.
Ezért a korábban megszokott, rövid közgyűlési határozatok nem feltétlenül lesznek elegendők. Ha például a jegyzőkönyv mindössze annyit tartalmaz, hogy a jelenlévő tulajdonosok egy meghatározott személyt választottak közös képviselőnek, abból hiányozhatnak a bejegyzéshez szükséges nyilatkozatok.
A társasházaknak emiatt célszerű az új határozatok megszövegezését már a közgyűlés előtt jogi szakemberrel egyeztetniük.
Akár új közgyűlést is össze kell hívni a régi határozatok miatt
Az új szabályozás egyik legkellemetlenebb következménye azoknál a társasházaknál jelentkezhet, ahol a közös képviselőt már korábban megválasztották, de a bejegyzés még nem történt meg.
Előfordulhat ugyanis, hogy a korábbi közgyűlési határozat nem tartalmazza azokat az adatokat és nyilatkozatokat, amelyeket az október 23-án hatályba lépett rendelet előír.
A jogszabály erre az esetre külön átmeneti rendelkezést tartalmaz. Ha a korábban meghozott határozatból hiányoznak az előírt elemek, és azt az új szabályok szerint induló ingatlan-nyilvántartási eljárásban fel kell használni, ismételt közgyűlést kell tartani.
Az új közgyűlésen már olyan határozatot kell elfogadni, amely megfelel az új követelményeknek.
Ez sok társasház számára komoly szervezési feladat lehet. Egy közgyűlés összehívásához a tulajdonosok megfelelő értesítésére, a napirend meghatározására és a társasházi törvény eljárási szabályainak betartására van szükség.
A rövid határidők miatt különösen fontos, hogy a közös képviselő és a jogi képviselő időben ellenőrizze a meglévő iratokat.
Nem minden korábban meghozott határozat miatt szükséges új közgyűlés. A döntő az, hogy az adott dokumentum megfelel-e az előírásoknak, és szükséges-e annak felhasználása az újonnan induló eljárásban.
Az éves társasházi beszámolónál is megjelenik a 15 napos határidő
Az új rendelet másik fontos területe a társasházak éves gazdálkodási beszámolója.
A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a társasházi törvény alapján eddig is gondoskodnia kellett arról, hogy a tulajdonosok megfelelő tájékoztatást kapjanak a közös pénzek felhasználásáról.
Az éves elszámolásban és a kapcsolódó dokumentumokban megjelennek az épület fenntartásához kapcsolódó kiadások, a bevételek és más, a közösség gazdálkodása szempontjából fontos adatok.
A közgyűlés ezek alapján dönthet az éves elszámolás elfogadásáról, valamint a következő időszak költségvetéséről.
Az új szabályozás ehhez további nyilvántartási kötelezettséget kapcsol. A közgyűlés által elfogadott, számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtásának tényét be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
A bejegyzés iránti kérelmet a beszámoló közgyűlési elfogadásának napjától számított 15 napon belül kell benyújtani.
A társasházi törvény a beszámoló ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásáról is rendelkezik, a kormányrendelet pedig a benyújtás tényének nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó eljárást részletezi.
Ehhez is szükség van a megfelelő közgyűlési határozatra és a jogi képviseletre.
A változás tehát azt jelenti, hogy az éves beszámoló elfogadása nem zárulhat le pusztán azzal, hogy a közgyűlés megszavazza az elszámolást, majd az iratot elhelyezik a társasház dokumentumai között.
Mit jelent mindez a közös költség és a társasház pénzügyei szempontjából?
A társasházi tulajdonosok számára az egyik legfontosabb kérdés az, hogyan gazdálkodik a közösség a befizetett közös költséggel.
Ebből fizetik például az épület takarítását, a közös villamosenergia-fogyasztást, a szükséges karbantartásokat és más, a társasház működéséhez kapcsolódó kiadásokat.
Egy nagyobb épületben ezek az összegek éves szinten jelentősek lehetnek, különösen akkor, ha a társasház felújítási alapot is képez, vagy nagyobb beruházásokat készít elő.
Az éves beszámoló nyilvántartásba vételéhez kapcsolódó új kötelezettség javíthatja annak ellenőrizhetőségét, hogy a társasház eleget tett-e a beszámolásra vonatkozó előírásoknak.
Ugyanakkor fontos tisztázni: a beszámoló benyújtásának nyilvántartásba vétele önmagában nem jelenti azt, hogy a hatóság minden egyes számlát, kifizetést és vállalkozói szerződést automatikusan pénzügyileg ellenőriz.
A rendelet elsősorban a nyilvántartási, dokumentációs és törvényességi felügyeleti rendszert erősíti.
A tulajdonosoknak ezért továbbra is fontos szerepük marad abban, hogy a közgyűléseken figyelemmel kísérjék a társasház gazdálkodását, megvizsgálják a beszámolókat és kérdéseket tegyenek fel az egyes kiadásokról.
Nemcsak a megválasztást, a lemondást és a felmentést is be kell jelenteni
A rendelet nem kizárólag az új közös képviselők nyilvántartásba vételét szabályozza. Részletes előírások vonatkoznak arra is, mi történik akkor, ha a tisztségviselő megbízatása megszűnik vagy megváltoznak az adatai.
A bejegyzett közös képviselő lemondását például annak közlésétől számított 15 napon belül kell bejelenteni. Ha a közgyűlés felmenti a tisztségviselőt, a határidő a felmentésről szóló határozat meghozatalától indul.
A jogszabály a tisztségviselő halála, a tisztséget ellátó szervezet jogutód nélküli megszűnése, valamint más meghatározott jogviszony-megszűnési helyzetek esetére is tartalmaz bejelentési szabályokat.
Egyes adatváltozásokat szintén 15 napon belül kell jelezni, a rendeletben meghatározott kivételekkel.
Ez azért fontos, mert a társasház képviseletére jogosult személy vagy szervezet adatai így naprakészen tarthatók.
A rendszer célja, hogy egy tulajdonos, hatóság vagy szerződéses partner ne egy évekkel korábban távozott közös képviselőt találjon az ingatlan-nyilvántartásban.
A rendelet azt is szabályozza, mikor lehet egyetlen eljárásban rendezni a korábbi tisztségviselő törlését és az új képviselő bejegyzését.
Így megfelelő dokumentáció esetén nem feltétlenül van szükség két teljesen különálló változásbejelentési eljárásra.
Öt napon belül át kell adni az iratokat az új közös képviselőnek
A közös képviselőváltás sok társasházban hosszadalmas folyamat lehet. Különösen akkor, ha az előző tisztségviselő és a lakóközösség között vita alakul ki, vagy nehézségek merülnek fel a dokumentumok átadásával kapcsolatban.
Az új rendelet ezért külön rendelkezik az utód nyilvántartásba vételéhez szükséges iratokról.
A szabály szerint a korábbi közös képviselőnek az új tisztségviselő megválasztását követő 5 napon belül át kell adnia azokat a dokumentumokat, amelyek az új képviselő földhivatali bejegyzési kérelmének benyújtásához szükségesek.
Ez az előírás fontos segítséget jelenthet az újonnan megválasztott közös képviselő számára, hiszen a bejegyzéshez rendelkezésre kell állniuk a megfelelő közgyűlési határozatoknak és más szükséges okiratoknak.
Fontos ugyanakkor pontosítani, hogy az új rendeletben szereplő ötnapos határidő kifejezetten a bejegyzési kérelemhez szükséges iratok átadására vonatkozik. Nem szabad automatikusan úgy értelmezni, hogy ez minden más társasházi irat és pénzügyi dokumentum átadásának általános határidejét felváltja.
A teljes képviselőváltás során a társasházi törvény további rendelkezéseit is alkalmazni kell.
Mi történik, ha a társasház közös képviselő nélkül marad?
Előfordulhat, hogy egy közös képviselő váratlanul lemond, a közgyűlés felmenti, vagy más okból megszűnik a megbízatása.
Ilyenkor a társasház működése nem állhat le teljesen. Az épület közüzemi számláit továbbra is rendezni kell, a szükséges karbantartásokat el kell végezni, és a tulajdonosok ügyeit sem lehet határozatlan időre függőben hagyni.
Az új rendelet erre az esetre is tartalmaz előírásokat.
Ha a társasháznak nincs a képviselet ellátására jogosult tisztségviselője, a meghatározott beszámolási és adatváltozás-bejelentési kötelezettségeket a számvizsgáló bizottság teljesítheti. Ha ilyen bizottság sincs, akkor a tulajdonostársak által megbízott tulajdonosra hárulhatnak a feladatok.
A jogszabály az átmeneti helyzetekre azt is szabályozza, hogyan biztosítható a társasház ügyintézése a megfelelő tisztségviselő első nyilvántartásba vételéig.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a társasház korlátlan ideig működhetne bejegyzett közös képviselő nélkül.
A tulajdonosoknak továbbra is gondoskodniuk kell a jogszerű képviselet rendezéséről és a szükséges közgyűlési döntések meghozataláról.
2026. október 31. is fontos határidő – nem szabad összekeverni a 15 nappal
A most kihirdetett kormányrendelet mellett egy korábbi törvényi határidőre is figyelni kell.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 64/A. §-a szerint a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök 2026. október 31-ig a nyilvántartásba vételtől függetlenül is elláthatja a közösség ügyeinek intézését, amennyiben jogosultságát hitelt érdemlően igazolja.
Ez az átmeneti szabály azonban nem azonos a mostani rendeletben szereplő 15 napos bejelentési kötelezettséggel.
A kormányrendelet ugyanis az október 23-i hatálybalépéstől számítva további, főszabály szerinti 15 napot biztosít bizonyos, korábban megválasztott, de még be nem jelentett tisztségviselők számára a kérelem benyújtására.
A két rendelkezés eltérő jogi kérdést rendez. Az egyik a tisztségviselői tevékenység nyilvántartásba vétel nélküli ellátásának átmeneti lehetőségéről, a másik a bejegyzési kérelem benyújtási határidejéről szól.
Ezért nem helyes egyszerűen azt állítani, hogy a 15 napos új határidő automatikusan minden szempontból meghosszabbította volna az október 31-i törvényi határidőt.
Az érintett társasházaknak különösen fontos ezt jogi képviselővel egyeztetniük.
2027-ben rendszeres ellenőrzések indulnak a társasházaknál
Az új szabályozás talán legjelentősebb hosszú távú következménye a jegyzői törvényességi felügyelet megerősítése lehet.
A rendelet szerint a földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv a jegyző megkeresésére félévente egy alkalommal szolgáltat adatot az adott illetékességi területen található társasházakról.
Az adatszolgáltatás elektronikusan feldolgozható formában történik, térítésmentesen. A jogszabály szerint a megkeresés beérkezését követően a hatóságnak harminc munkanapon belül kell teljesítenie az adatszolgáltatást.
Az adatokból a jegyző megállapíthatja, hogy mely társasházaknál található bejegyzett tisztségviselő, illetve szerepel-e az ingatlan-nyilvántartásban az éves beszámoló benyújtásának ténye.
A cél az, hogy a mulasztások ne maradjanak hosszú időn keresztül észrevétlenek.
A rendszer így nem kizárólag a lakók bejelentéseire épülne. A jegyző az állami nyilvántartás adatai alapján is megvizsgálhatja, hogy a társasházak teljesítették-e meghatározott törvényi kötelezettségeiket.
Mikor indulhat törvényességi felügyeleti eljárás?
A jogszabály pontosan meghatározza azokat a helyzeteket, amelyeknél a jegyzőnek a kapott adatok alapján törvényességi felügyeleti eljárást kell indítania.
Ilyen lehet például, ha a társasház ingatlan-nyilvántartási törzslapján nem szerepel a képviseletre jogosult tisztségviselő bejegyzése, és a korábbi megbízatás megszűnésétől számítva már 90 nap eltelt.
Az éves beszámoló elmulasztása szintén eljárást vonhat maga után. A rendelet ebben az esetben a társasházi törvény szerinti éves elszámoló közgyűlés megtartására meghatározott határidőhöz képest számított 90 napos időszakot veszi figyelembe.
A társasházi törvény alapján az éves elszámolásról és költségvetésről szóló közgyűlést a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig kell megtartani.
A beszámolóval kapcsolatos ellenőrzés tehát ehhez az éves működési rendhez kapcsolódik.
Fontos, hogy a 90 napos időszak nem általános haladék a korábbi, 15 napos bejelentési kötelezettség teljesítésére. A két szabály más-más célt szolgál.
Ha pedig a jegyző tudomására jut, hogy egy meghatározott adatváltozás bejelentését elmulasztották, a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül határidő tűzésével kötelezi a társasházat a hiányosság pótlására.
2027. február 15. lesz az első fontos ellenőrzési határidő
A rendelet szerint az első átfogó adatkérési kör 2027 elején indul.
A jegyzőknek 2027. február 15-ig kell első alkalommal megkeresniük a földmérési és térinformatikai államigazgatási szervet a társasházak nyilvántartási adatainak ellenőrzése érdekében.
Ez nem azt jelenti, hogy február 15-én automatikusan valamennyi társasházban helyszíni ellenőrzést tartanak. A jogszabály elsőként egy adatlekérési és feldolgozási folyamatot ír elő.
A jegyzők a nyilvántartásból kapott információk alapján vizsgálják majd, hol hiányoznak a kötelező bejegyzések, és mely esetekben állnak fenn a törvényességi felügyeleti eljárás feltételei.
A szabályozás az első ellenőrzési körre külön átmeneti rendelkezést is tartalmaz.
Kiemelten vizsgálni kell azokat a társasházakat, amelyeknél 2027. január 31-ig egyszer sem jegyezték be a tisztségviselői tisztség keletkezésének tényét.
Ugyancsak érintettek lehetnek azok, amelyeknél január 31-én nem szerepel megfelelő bejegyzés a törzslapon, és a korábban nyilvántartott tisztségviselő megbízatásának megszűnése óta már 90 nap eltelt.
A január 31-i dátum nem jelent általános haladékot
A 2027. január 31-i időpont könnyen félreértésre adhat okot. Egyes társasházak ugyanis arra következtethetnek, hogy addig még minden következmény nélkül halogathatják a közös képviselő bejegyzését.
A jogszabály azonban nem ezt mondja.
A január 31-i időpont az első jegyzői ellenőrzési kör egyik viszonyítási dátuma. Nem helyezi hatályon kívül a korábban előírt bejelentési határidőket.
Az újonnan megválasztott tisztségviselőknek továbbra is 15 napon belül kell benyújtaniuk a kérelmet, a korábban megválasztott személyekre pedig az átmeneti szabályok vonatkoznak.
Ezért nem tanácsos arra várni, hogy a társasház csak 2027 elején kezdjen foglalkozni a nyilvántartási kötelezettségével.
Ha hiányoznak a szükséges iratok, vagy új közgyűlési határozatra van szükség, az ügyintézés időigényesebb lehet, mint amire a lakóközösség számít.
Megbírságolhatják a közös képviselőt a mulasztás miatt?
A rendelet kihirdetése után sokakban felmerülhet, milyen következményei lehetnek annak, ha egy közös képviselő nem tartja be az előírt határidőt.
Fontos pontosítani, hogy a mostani kormányrendelet nem vezet be minden késedelmes bejelentésre automatikusan kiszabandó, egységes összegű pénzbírságot.
A szabályozás a mulasztások nyilvántartási ellenőrzését és a jegyzői törvényességi felügyelet megindításának feltételeit határozza meg.
A törvényességi felügyeleti eljárás célja elsősorban a társasház jogszerű működésének helyreállítása. Ennek során a jogszabályokban meghatározott intézkedések alkalmazhatók, az ügy jellegétől és az eljárás eredményétől függően.
A társasházakról szóló törvény alapján a jogsértéseknek további következményei is lehetnek, de ezek nem azonosak azzal, hogy a 15 napos határidő elmulasztásakor minden esetben automatikusan bírság keletkezne.
A lakóknak ezért nem szükséges olyan híresztelések alapján aggódniuk, amelyek szerint a rendelet minden késedelemre meghatározott összegű büntetést írna elő.
Ugyanakkor az előírásokat komolyan kell venni, mert a tartósan rendezetlen képviseleti helyzet a társasház működésében is problémákat okozhat.
A társasházi lakástulajdonosoknak is lehetnek teendőik
Bár az új szabályozás közvetlenül elsősorban a közös képviselők és az intézőbizottsági elnökök feladatait érinti, a lakástulajdonosoknak is érdemes figyelniük a változásokra.
Egy társasház működése ugyanis közös felelősség. A tulajdonosok választják meg a közösség képviselőjét, fogadják el a fontosabb határozatokat, és döntenek a közös vagyont érintő számos kérdésről.
A következő időszakban ezért különösen hasznos lehet tájékozódni arról, hogy a társasház jelenlegi közös képviselőjének bejegyzése megtörtént-e, illetve minden szükséges dokumentum rendelkezésre áll-e.
Ha a közös képviselő új közgyűlést hív össze a nyilvántartási követelmények teljesítése érdekében, a tulajdonosoknak érdemes figyelmesen áttanulmányozniuk a meghívóban szereplő napirendet.
Különösen akkor fontos ez, ha a korábbi megválasztási határozatot azért kell kiegészíteni vagy új döntéssel rendezni, mert az nem tartalmazza az új rendelet által megkövetelt adatokat.
A szabályozás ugyanakkor nem ír elő minden lakástulajdonos számára önálló, 15 napon belüli bejelentést. A kötelezettség a társasház tisztségviselőihez és az előírt esetekben a képviseletet ellátó személyekhez kapcsolódik.
Hol lehet ellenőrizni, hogy bejegyezték-e a közös képviselőt?
Az új rendszer egyik legfontosabb célja az átláthatóság növelése.
A társasházi tisztségviselők adatait az ingatlan-nyilvántartásban, a társasház törzslapján kell feltüntetni.
Ez különbözik az egyes lakások tulajdoni különlapjától. A társasházi törzslap az egész társasházi ingatlanhoz kapcsolódó adatokat tartalmazza, míg a különlap az adott lakás vagy más önálló ingatlan tulajdoni viszonyaira vonatkozik.
Ezért aki a közös képviselő bejegyzését szeretné ellenőrizni, annak nem elegendő kizárólag a saját lakására vonatkozó tulajdoni lapot áttekintenie.
A megfelelő dokumentum és a nyilvántartásban szereplő adatok ellenőrzésében az ingatlanügyi hatóság, illetve szükség esetén jogi képviselő nyújthat segítséget.
A szabályozás előnye, hogy a képviseleti jogosultság ellenőrzéséhez nem kell kizárólag a társasház belső nyilvántartására vagy a korábbi közgyűlési jegyzőkönyvekre támaszkodni.
Drágulhat a közös költség az új szabályok miatt?
Az új rendelet kapcsán a lakástulajdonosokat alighanem az is foglalkoztatja, hogy az adminisztráció szigorítása növelheti-e a társasház működési kiadásait.
A jogi képviselő kötelező közreműködése miatt egyes társasházaknál valóban felmerülhetnek olyan költségek, amelyekkel korábban nem vagy csak ritkábban kellett számolni.
A közgyűlési határozatok előkészítése, a szükséges okiratok ellenjegyzése és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lebonyolítása jogi munkát igényelhet.
Ha egy társasháznak nincs állandó jogi képviselője, külön megállapodásra lehet szüksége az ügyintézéshez.
Ugyanakkor a rendelet önmagában nem írja elő a közös költség kötelező emelését.
A többletkiadások nagysága az adott társasház helyzetétől, a szükséges eljárások számától és a jogi szolgáltatás díjától függhet.
Egy nagyobb társasházban a költségek sok lakás között oszlanak meg, míg egy kisebb lakóközösségnél ugyanaz az egyszeri kiadás arányaiban nagyobb terhet jelenthet.
Az tehát nem állítható, hogy az új rendelet miatt minden társasházban automatikusan emelkedni fog a közös költség. Az viszont elképzelhető, hogy egyes épületeknél a 2026-os vagy 2027-es működési költségvetésben külön adminisztratív kiadások jelennek meg.
Miért fontos az átlátható képviselet egy társasház életében?
Egy társasház működése során rendszeresen előfordulnak olyan helyzetek, amikor egyértelműen meg kell állapítani, ki jogosult a közösség nevében eljárni.
Ilyen lehet például egy nagyobb tetőfelújítás, a homlokzati szigetelés, a lift korszerűsítése, a biztosítási ügyintézés vagy egy vállalkozói szerződés megkötése.
Ha a közös képviselő személye körül vita van, vagy a nyilvántartásban szereplő adatok nem naprakészek, az akadályozhatja az ügyintézést.
Különösen kellemetlen lehet egy ilyen helyzet akkor, ha a társasház sürgős javítás előtt áll, például beázás, csőtörés vagy más épületkárosodás miatt.
Az egységes nyilvántartás segíthet abban, hogy a hatóságok és a szerződéses partnerek megbízhatóbban ellenőrizhessék a képviseleti jogosultságot.
Ez hosszabb távon a lakástulajdonosok számára is előnyt jelenthet, hiszen a közös vagyon kezelésével kapcsolatos jogviszonyok áttekinthetőbbé válhatnak.
A szabályozás ugyanakkor csak akkor érheti el a célját, ha a társasházak a bejelentési kötelezettségeiket ténylegesen teljesítik, és a nyilvántartott adatok a későbbiekben is naprakészek maradnak.
A társasházi felújítási támogatások miatt is fontos lehet a rendezett működés
A társasházak számára különösen aktuálissá teheti az új nyilvántartási szabályokat a 2027-re tervezett energetikai otthonfelújítási program.
A Wekerle Plusz bejelentett elképzelései szerint a társasházi lakások is támogatást kaphatnának energetikai korszerűsítésre. A felújításokhoz azonban megfelelő közgyűlési döntésekre, jogszerű képviseletre és rendezett dokumentációra lehet szükség.
Ha egy társasház például homlokzati szigetelést vagy fűtéskorszerűsítést tervez, fontos, hogy a közösség nevében eljáró személy jogosultsága egyértelmű legyen.
A bejegyzett közös képviselő megléte ezért a társasház általános működése mellett a későbbi beruházások előkészítését is megkönnyítheti.
Fontos azonban, hogy a mostani rendelet nem maga a Wekerle Plusz pályázati szabályozása. Nem állít fel új támogatási feltételeket, és nem garantálja, hogy minden szabályosan működő társasház automatikusan jogosult lesz a felújítási támogatásra.
A két terület közötti kapcsolat inkább gyakorlati: egy rendezett nyilvántartással és megfelelő dokumentumokkal működő társasház könnyebben készülhet fel azokra a beruházásokra, amelyekhez hivatalos képviselet és közgyűlési döntés szükséges.
Ezekre a határidőkre kell figyelni a társasházaknál
| Határidő | Kötelezettség |
|---|---|
| 2026. október 23. | Hatályba lépett a 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet |
| Megválasztástól számított 15 nap | Az új közös képviselő bejegyzési kérelmének benyújtása |
| Megválasztástól számított 5 nap | A korábbi képviselő átadja az új bejegyzéshez szükséges iratokat |
| Beszámoló elfogadásától számított 15 nap | A beszámoló benyújtási tényének bejegyzésére irányuló kérelem |
| Lemondástól, felmentéstől vagy meghatározott adatváltozástól számított 15 nap | A megfelelő változás bejelentése |
| 2026. október 31. | A társasházi törvény korábbi átmeneti képviseleti szabályának utolsó napja |
| Hatálybalépéstől számított 15 nap | A korábban megválasztott, be nem jelentett tisztségviselők főszabály szerinti átmeneti benyújtási határideje |
| 2027. január 31. | Az első ellenőrzési kör egyik kiemelt viszonyítási napja |
| 2027. február 15. | A jegyzők első hivatalos adatkérésének határideje |
A határidők alkalmazásánál fontos a konkrét jogi helyzet és az eljárási határidő-számítás szabályainak figyelembevétele. A társasházaknak ezért nem célszerű az utolsó pillanatra hagyniuk a szükséges kérelmek előkészítését.
Mire figyeljenek most a közös képviselők?
A rendelet hatálybalépése után a társasházak számára az egyik legfontosabb feladat a jelenlegi nyilvántartási és dokumentációs helyzet áttekintése.
Elsőként érdemes ellenőrizni, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottsági elnök tisztsége megfelelően szerepel-e az ingatlan-nyilvántartásban.
Ha még nem történt meg a bejegyzés, meg kell vizsgálni, hogy az adott tisztségviselőre melyik határidő vonatkozik, és milyen dokumentumok szükségesek a kérelem benyújtásához.
Külön figyelmet érdemel a közgyűlési határozat tartalma. Ha a dokumentumból hiányoznak az új rendeletben előírt adatok vagy nyilatkozatok, és azt az új eljárásban csatolni kell, ismételt közgyűlésre is szükség lehet.
Az éves beszámolók kezelését szintén érdemes áttekinteni, különös tekintettel a közgyűlési elfogadás és a nyilvántartási bejelentés időpontjára.
A későbbiekben minden tisztségviselőváltásnál és meghatározott adatváltozásnál gondoskodni kell arról, hogy a határidők ne teljenek el intézkedés nélkül.
A lakóknak sem mindegy, hogy ki szerepel a földhivatali nyilvántartásban
Az új szabályok egyik legfontosabb következménye az lehet, hogy a társasházak működése ellenőrizhetőbbé válik.
A tulajdonosok számára nagyobb biztonságot jelenthet, ha egyértelműen megállapítható, ki jogosult a közösség nevében eljárni, szerződéseket kötni vagy hivatalos ügyeket intézni.
Az éves beszámolókhoz kapcsolódó nyilvántartási kötelezettség pedig hozzájárulhat ahhoz, hogy a társasházak gazdálkodásának formális ellenőrizhetősége javuljon.
Ugyanakkor a jogszabály önmagában nem helyettesíti a tulajdonosok odafigyelését. Továbbra is fontos a közgyűléseken való részvétel, a beszámolók megismerése és a közös kiadások rendszeres ellenőrzése.
A közös képviselő megválasztása nem pusztán formaság, hanem olyan döntés, amely hosszú évekre befolyásolhatja az épület fenntartását és pénzügyi működését.
Új korszak kezdődhet a társasházaknál – 2027-ben már ellenőrizni fogják a mulasztásokat
A 2026. október 23-án hatályba lépett társasházi rendelet jelentős változásokat vezetett be a közös képviselők és az intézőbizottsági elnökök nyilvántartásában.
Az új tisztségviselőknek 15 napon belül kell kezdeményezniük a bejegyzést, a régi képviselőnek pedig öt napja van az ehhez szükséges dokumentumok átadására.
Az éves beszámoló elfogadásához ugyancsak 15 napos nyilvántartási bejelentési határidő kapcsolódik. Az eljárásokhoz kötelező jogi képviselet szükséges, és a közgyűlési határozatoknak részletes formai követelményeknek kell megfelelniük.
A korábban megválasztott, de még be nem jegyzett közös képviselőknek is intézkedniük kell, a hiányos régi határozatok miatt pedig bizonyos esetekben új közgyűlést kell tartani.
A legfontosabb változás azonban 2027-ben válhat igazán érezhetővé: a jegyzők rendszeres adatellenőrzés alapján vizsgálhatják a társasházak működését, és a jogszabályban meghatározott mulasztások esetén törvényességi felügyeleti eljárást indítanak.
Az első hivatalos adatkérés határideje 2027. február 15., az első ellenőrzési körben pedig a január 31-i nyilvántartási állapot is fontos szerepet kap.
A társasházaknak ezért már most érdemes felkészülniük a változásokra. A megfelelően vezetett dokumentáció, az időben benyújtott kérelmek és a rendezett képviseleti viszonyok hosszabb távon a közös tulajdon biztonságosabb működését is szolgálhatják.
