A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) új közleményében hívta fel a figyelmet egy gyakran figyelmen kívül hagyott lakáseladási szabályra. Az ingatlan értékesítésekor ugyanis nemcsak az ingatlan eladásából származó bevétel után merülhet fel adófizetési kötelezettség, hanem a bútorok, berendezési tárgyak külön értékesítése után is. A hivatal szerint sokan nincsenek tisztában ezzel a szabállyal, ezért könnyen hibázhatnak az adóbevallás során.
Mikor kell adót fizetni az ingatlan eladása után?
Lakáseladás esetén az adófizetés alól csak az mentesül, aki legalább öt éve birtokolja az ingatlant. Amennyiben az ingatlan tulajdonosa öt éven belül adja el az ingatlant, akkor az eladási ár és a szerzéskori ár különbözetére, vagyis a nyereségre 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni.
Ez a jövedelem azonban nem minden évben azonos mértékben adózik:
-
A szerzést követő második évben a jövedelem 90%-a számít adózandónak,
-
a harmadik évben már csak 60%,
-
a negyedik évben 30%,
-
az ötödik évtől pedig teljes adómentesség jár.
Ez azt jelenti, hogy ha valaki például 2021-ben vásárolta a lakását, és 2025-ben adja el, akkor csak a jövedelem 30 százaléka után kell 15 százalékos szja-t fizetnie.
A NAV ugyanakkor figyelmeztet: az adóhatóság a forgalmi értéket nem feltétlenül a szerződésben szereplő ár alapján határozza meg. Ha a hivatal szerint a megjelölt ár feltűnően alacsony a piaci értékhez képest, akkor helyszíni szemlét tarthat, vagy független értékbecslőt is bevonhat az ingatlan valós értékének megállapításához.
Az értékelés során még az energetikai tanúsítvány adatai is figyelembe vehetők, hiszen azok is befolyásolják az ingatlan piaci értékét.
A bútorok külön eladása újabb adófizetést vonhat maga után
Sokan próbálják úgy csökkenteni a lakáseladásból származó bevétel adóterhét, hogy a vételár egy részét „átmentik” egy külön bútorszerződésbe. A NAV azonban kifejezetten figyelmeztetett:
ha a bútorokat, berendezéseket, háztartási gépeket külön értékesítjük, akkor ez az ingóságok eladásának minősül, amely után szintén 15 százalékos szja-t kell fizetni.
Ez az adózási kötelezettség azonban csak akkor lép életbe, ha az adott évben az összes ingóság eladásából származó bevétel meghaladja a 600 ezer forintot.
A jogszabály szerint a 15 százalékos adó csak a 200 ezer forint feletti jövedelemre vonatkozik, és abból levonhatók a bizonyított költségek, mint például a bútorok eredeti vételára, szállítási díja vagy felújítási költsége.
A NAV kiemeli: csak az igazolt, számlával alátámasztott költségek számolhatók el. A „zsebbe” fizetett munkadíjak, illetve a nem dokumentált felújítási költségek nem csökkenthetik az adóalapot.
Fontos tudnivalók az adóbevallásról
A lakáseladásból származó jövedelmet a következő év személyi jövedelemadó-bevallásában kell feltüntetni. A fizetendő adót is ekkor kell megfizetni – általában május 20-áig.
A bevallás során érdemes külön feltüntetni az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet, valamint – ha volt – a bútorok, berendezések eladásából származó bevételt is. A NAV digitális rendszere (eSZJA felület) már automatikusan segít a számításban, de a költségek igazolását minden esetben az adózó felelőssége biztosítani.
Mire érdemes figyelni a lakáseladás során?
A NAV tanácsa szerint az ingatlan eladása előtt nemcsak az ingatlanos céggel, hanem egy adótanácsadóval is érdemes egyeztetni, különösen akkor, ha az eladás előtt kevesebb mint öt év telt el a vásárlás óta.
A legfontosabb szabályok, amelyeket érdemes szem előtt tartani:
-
az adófizetés mértéke attól függ, mióta birtokoljuk az ingatlant;
-
ha a bútorokat külön szerződésben értékesítjük, az újabb szja-kötelezettséget vonhat maga után;
-
az adóalapot csak számlával igazolt költségek csökkenthetik;
-
az adót a következő évi bevallásban, május 20-ig kell befizetni.
Öt év után teljes mentesség jár
Az egyik legfontosabb szabály, hogy az öt évnél régebben vásárolt lakások esetében az eladásból származó jövedelem teljes mértékben adómentes. Ez azt jelenti, hogy aki 2020 előtt vásárolta az ingatlanát, és 2025-ben adja el, annak nem kell személyi jövedelemadót fizetnie az eladás után.
A mentesség célja, hogy a hosszú távú, stabil ingatlanpiaci szereplőket ne sújtsa adóteher, míg a rövid távú, spekulatív ingatlaneladásokra továbbra is vonatkozik a 15 százalékos szja.
A NAV üzenete: elővigyázatosság = nyugodt adózás
A NAV közleménye egyértelmű üzenetet hordoz: mielőtt bárki eladná ingatlanát, érdemes előre tájékozódni a pontos adózási szabályokról. Egy kis körültekintéssel és időben beszerzett szakmai segítséggel elkerülhetők a kellemetlen meglepetések.
A hivatal hangsúlyozza, hogy a cél nem a büntetés, hanem a tájékoztatás – a lakáseladással kapcsolatos adózási szabályok betartása pedig minden adózó érdeke, hiszen a hibák utólag komoly pénzügyi következményekkel járhatnak.
