A következő széles körű áttekintés az elbirtoklás jogintézményét vizsgálja meg, amely a magyar jogrendben is lehetőséget biztosít arra, hogy valaki eredeti tulajdonszerzési jogcímen, az idő múlásának joghatásával, ingatlant vagy ingó dolgot szerezzen.
Elbirtoklás fogalma és alapjai a Polgári Törvénykönyv szerint
A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) XII. Fejezete részletes szabályozást ad az elbirtoklásra. E szerint:
Ingatlan tulajdonjogát az szerzi meg elbirtoklással, aki azt 15 éven át szakadatlanul és sajátjaként birtokolja.
Ingó dolog esetében 10 év az elbirtoklási idő.
Az elbirtoklás az eredeti tulajdonszerzés egyik esete: nem a korábbi tulajdonos jóváhagyásával, hanem jogszabály erejénél fogva jön létre.
Az elbirtoklás feltételei
Az elbirtokláshoz nem elég pusztán birtokolni a dolgot. A jog megköveteli, hogy:
A birtoklás sajátjaként történjék: a birtokos úgy viselkedik, mint egy tulajdonos (hasznosítja, karbantartja, fizeti az adót stb.).
Szakadatlan legyen a birtoklás: ne legyen benne megszakítás. Ha a tulajdonos fellép az ingatlan védelmében (pl. bírósági keresetet nyújt be), az megszakítja az elbirtoklási időt.
Az elbirtoklási időtartam leteljen: ingatlan esetében 15, ingó esetében 10 év.
Nem szerezhető tulajdon rosszhiszeműen vagy erőszakkal: ha a birtokos bűncselekménnyel szerezte meg az ingatlant, elbirtoklás útján nem szerezhet tulajdonjogot.
Elbirtoklás gyakorlati esetei
Az elbirtoklás leggyakrabban üresen álló, hosszú ideje elhagyott ingatlanokkal kapcsolatban merül fel. Történelmi okokból gyakori volt, hogy a tulajdonosok elmenekültek vagy elhunytak, és az ingatlanjaikat senki nem örökölte. Ilyenkor gyakran mások költöztek be, és kezdték használni az ingatlant. Ha a feltételek teljesülnek, idővel tulajdonossá válhatnak.
Szintén gyakori eset, amikor telekhatárokat rosszul jelöltek ki, és valaki a valódi tulajdonán túlterjeszkedve használja a földet. Ha ez hosszú ideig zavartalanul fennáll, akkor az adott területre elbirtoklás érvényesíthető.
Elbirtoklás megszakadása
A Ptk. 5:49. § szerint az elbirtoklás megszakad, ha: a tulajdonos bíróság előtt érvényesíti a dolog kiadását, tulajdonosi jogait gyakorolja (pl. felújítja az ingatlant, bérbe adja stb.), a birtokos akarata ellenére elveszti a birtokot, és egy éven belül nem szerzi vissza.
Nyugvás esete
A Ptk. 5:48. § kimondja, hogy az elbirtoklási idő nyugszik, ha a tulajdonos menthető okból nem tudja gyakorolni tulajdonosi jogait. Pl. ha pszichiátriai kezelés alatt áll, akkor az akadály megszűnésétől számítva még egy év marad vissza az elbirtoklási idő leteltéig.
Joghatás: hogyan lesz hivatalos a tulajdon?
Az elbirtoklási idő letelte után peres eljárással lehet a tulajdonjogot bejegyeztetni. A bíróság dönti el, hogy teljesültek-e az elbirtoklás feltételei. A végés határozat alapján a földhivatal átvezeti a tulajdonjogot.
Telekhatár-módosítás esetén egy változási vázrajzot is csatolni kell, amelyet földmérő készít.
Jelzáloggal terhelt ingatlan és elbirtoklás
Elbirtoklás esetén az ingatlan tulajdonjogának megszerzése eredeti szerzési mód, ami azt jelenti, hogy az ingatlan tehermentessé válik. Ennek ellenére a gyakorlatban ritka, hogy jelzáloggal terhelt ingatlant elbirtokoljanak, mivel a bankok és pénzintézetek érdekeltek a tartozás behajtásában, és rendszerint fellépnek az ilyen esetek ellen.
Végrendelet hatása
Ha a tulajdonos végrendeletben rendelkezik az ingatlanról, az tulajdonosi joggyakorlásnak minősül, ami megszakítja az elbirtoklást. Tehát hiába birtokolja valaki az ingatlant hosszú időn át, ha időközben a tulajdonos végrendelkezik, az elbirtoklási idő megszakad.
Vagyonszerzési illeték
Elbirtoklás útján megszerzett ingatlan után vagyonszerzési illetéket kell fizetni, hiszen ez nem ajándékozás vagy öröklés, hanem visszterhes ügyletnek minősül.
Elbirtoklás peres eljárással vagy egyezséggel
Nem minden esetben szükséges pereskedni. A felek megegyezhetnek peren kívül is, és közjegyző előtt vagy bíróságon tett nyilatkozattal rendezhetik a tulajdonviszonyokat.
Ha viszont az eredeti tulajdonos nem hajlandó lemondani a tulajdonjogról, az elbirtoklónak bírósághoz kell fordulnia, és bizonyítania kell az elbirtoklás tényezőit.
Az elbirtoklás egy kevéssé ismert, de rendkívül fontos jogintézmény, amely élethelyzetek sorában lehet hasznos vagy kényszerű megoldás. Legyen szó elhagyott lakásról, telekvitáról vagy hézagos nyilvántartásról, az elbirtoklás lehetőséget teremt a rendezett tulajdonviszonyok kialakítására.
A pontos feltételek ismerete, a jogszerű eljárás betartása és szakértő segítségének igénybevétele minden esetben javasolt.
