Az építési jogban — különösen Magyarországon — igen szigorú szabályok vonatkoznak arra, hogy milyen építményekhez, munkákhoz szükséges építési engedély (vagy más hatósági eljárás), és melyek azok, amelyek kisebb korlátozásokkal, egyszerű bejelentéssel vagy engedély nélkül végezhetők. Az alábbi cikk átfogó képet ad arról, hogy mikor kell engedély, mit tekintenek engedélyköteles építési tevékenységnek, és mire kell figyelni annak érdekében, hogy elkerüld a hatósági bírságokat vagy az épület bontását.
Az építési engedély szerepe és jogi háttér
Az építési engedély (vagy hatósági engedély) lényege, hogy az építkezés – újépítés, bővítés, átalakítás, helyreállítás – megfeleljen az építésügyi, településrendezési, tűzvédelmi, környezetvédelmi és egyéb jogszabályi előírásoknak. Ennek során az építésügyi hatóság vizsgálja a tervek és dokumentáció jogszerűségét, biztonságosságát és környezeti hatásait.
Magyarországon 2024. október 1-jétől a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szabályozza az építésügyi hatósági eljárásokat, beleértve azt is, hogy mely építési tevékenységek engedélykötelesek, és melyek tartoznak egyszerű bejelentés alá. Emellett a települési önkormányzat helyi építési szabályzata (HÉSZ) és településképi rendeletei is szigoríthatnak engedélyezési feltételeket.
Az engedély nélküli építés vagy az engedélytől eltérő kivitelezés súlyos következményekkel járhat: építési bírság, fennmaradási engedély kötelezettsége, vagy ha az eltérés nagy, akár bontás is.
Milyen építményekhez KÖTELEZŐ az engedély?
Az alábbi tevékenységek rendszerint engedélykötelesek, azaz csak az építési hatóság jóváhagyásával végezhetők el:
1. Új lakóépület építése
Bármilyen új lakóépület — családi ház, sorház, társasház — építése engedélyhez kötött. A tervet az építészmérnök által összeállított dokumentációval kell benyújtani.
2. Lakóépület bővítése
A lakóépület hasznos alapterületének növelése (pl. új szoba hozzáépítése) általában engedély nélkül nem végezhető. A bővítés nem tartozik az engedély nélküli vagy egyszerű bejelentés alá tartozó munkák közé.
3. Tetőtér-beépítés, tetőmagasság növelése
Ha az épület magassága vagy tetőszerkezete változik (pl. tetőemelet, tetőemelés), a változtatás engedélykötelessé válik. Az épület homlokzata, magassága és tömege is vizsgálat alá kerül.
4. Homlokzati átalakítások, nyílászáró-csere (jelentős változtatás esetén)
Ha az átalakítás megváltoztatja a homlokzat megjelenését (pl. új nyílászárók, erkély), sok esetben engedély szükséges. Kisebb, esztétikai változtatások viszont engedély nélkül is végezhetők, ha a helyi szabályzat engedi.
5. Nagyobb melléképületek, garázsok
Ha a melléképület hasznos alapterülete meghalad bizonyos határt (pl. 60 m²), vagy a gerincmagasság nagyobb, akkor engedély köteles lehet. Egyes források szerint 35 m² alatt létesített melléképület egyes esetekben engedély nélkül építhető, de ez helyi szabályoktól függ.
6. Medencék, uszodák, szabadidős létesítmények
Nagyméretű medencék, kültéri fürdőmedencék, wellness-építmények általában engedélykötelesek, főként ha vízáramlás, talajvíz vagy környezeti hatások is szerepet játszanak. (Bár konkrét szabályok településenként változhatnak.)
7. Magaslesek, tornyok, nagyobb tartóoszlopok, reklámtornyok
Egyes építmények, amelyek magasságuk vagy tartószerkezetük révén nagy környezeti hatást gyakorolnak (pl. reklámtorony), gyakran engedélykötelesek.
8. Bontási munkák
Az épület vagy épületrész bontása is engedélyköteles, különösen ha az épület nagyobb, vagy ha az építmény műemlék, védett érték.
9. Építmény elmozdítása, áthelyezése
Ha egy épületet elmozdítanál (pl. helyben áthelyezés) vagy áttelepítenél, az engedély köteles tevékenység.
10. Módosítások, átalakítások, korszerűsítés, helyreállítás (ha jelentős változással jár)
Nem minden felújítás engedélyköteles, de ha az átalakítás a szerkezetet, homlokzatot, közműveket érinti, engedély szükséges lehet.
Egyszerű bejelentés vs engedély – mi a különbség?
A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet lehetővé tesz egyszerű bejelentéses eljárást bizonyos építési tevékenységekre. Az egyszerű bejelentés lényege, hogy az építkezést nem kell hosszú engedélyezési eljárással várni; a tervet bejelentik, és ha nem tiltja meg a hatóság 21 napon belül, meg lehet kezdeni a kivitelezést.
Az egyszerű bejelentés alá tartozó tevékenységek listáját a jogszabály meghatározza – de még ezeknél is kötelező betartani az önkormányzati szabályokat és a településképi előírásokat.
Fontos megjegyezni: az egyszerű bejelentés nem mentesít minden engedélykötelezettség alól — hiszen pl. környezetvédelmi engedélyek, vízügyi engedélyek, közmű hozzájárulások továbbra is szükségesek lehetnek.
Milyen szankciók várhatók engedély hiánya esetén?
-
A 245/2006. Korm. rendelet szerint engedély nélküli építkezés esetén akár 20 % bírság is kiszabható a számított építményérték alapján.
-
Ha az építkezés az engedélytől eltérően történik, akkor 12 % bírság is alkalmazható.
-
Engedély nélkül végzett bontásnál 5 % bírság is kiszabható.
-
A szabálytalan építményeket el kell bontani, vagy fennmaradási engedélyt kell kérni rájuk, ha az egyedi elbírálás engedélyezhető.
Pár gyakorlati példa és tippek
-
Ha kis melléképületet építenél, 35 m² alatti alapterület és 4,5 m gerincmagasság esetén engedély nélkül is lehetőség van (de figyelembe kell venni a helyi szabályokat).
-
Ha a melléképület mérete 60 m² fölé nő, akkor már engedélyhez köthető lehet.
-
Teraszépítésnél is van szabály: ha a terasz magassága a kert szintjétől több mint 1 méter, már általában bejelenteni kell, és ha magasabb, akkor engedély lehet szükséges.
-
Ház bővítés engedély nélkül nem megengedett – a bővítéshez mindig engedély kell.
